前回のメルマガで働き方改革関連法について触れましたが、この法律によって派遣法（労働者派遣事業の適正な運営の確保及び派遣労働者の保護等に関する法律）も一部改正され、２０２０年４月１日から、派遣労働者についても同一労働同一賃金が実現されることになりました。これが実務に与える影響はかなり大きいと思われるため、簡単にご紹介します。

 

　派遣労働者については、雇用契約を結ぶ相手である「派遣元企業」と実際の労務提供先である「派遣先企業」が存在しますが、まず、今回の改正により、派遣元企業に対し、派遣労働者について、①派遣先労働者との均衡・均等待遇、又は②一定の要件を満たす労使協定に基づく待遇、のどちらかを実現することが義務付けられました（改正後派遣法第３０条の３、第３０条の４）。
　①派遣先労働者との均衡・均等待遇とは、大まかに言えば、派遣労働者について、派遣先の労働者と仕事の内容や配置の変更の範囲等が同じなのであれば待遇も同じに扱わなければならないし、仕事の内容や配置の変更の範囲等が違うのであれば待遇も違っていて良いが、その待遇の相違は仕事の内容や配置の変更の範囲等の相違とバランスの取れたものでなければならない、という意味合いです。

 

　原則として、派遣元企業には、この①派遣先労働者との均衡・均等待遇の実現が求められます。ただ、①を実現しようとすると、派遣元企業は労働者の派遣先が変わる度にその労働者の待遇を変更しなければならないため、煩雑ですし、派遣元企業内での段階的キャリアアップも図りづらくなります。
　そのため、②一定の要件を満たす労使協定に基づく待遇を実現する方法も用意されており、派遣元企業が②の方法を取った場合には、①派遣先労働者との均衡・均等待遇の実現は要請されません。派遣労働者の数が多かったり、頻繁に労働者の派遣先が変わったりする派遣元企業は、②の方法を取る方が簡便と思われます。
　ただ、労使協定の内容についても一定の制限があります（賃金の水準が厚労省の定めるもの以上であること等）し、労働者への周知や行政への届出といった手続が必要になるため、②の方法を取ると決めた場合は、早めに労使協定の締結に向けて動く必要がありそうです。

 

　主要な変更点は上記のとおりなのですが、派遣元企業が①の方法を取る場合、派遣先労働者の待遇に関する情報を知らなければ均衡・均等待遇の実現のしようがありませんし、②の方法を取る場合も、教育訓練や福利厚生施設といった一定の事項については派遣先労働者との均衡・均等待遇が求められるため、いずれにしても、派遣元企業は、派遣先労働者の待遇に関する情報を知る必要があります。
　そのため、今回の改正で、派遣先企業には、派遣契約の締結前に派遣元企業に派遣先労働者の待遇に関する情報を提供することが義務付けられ、派遣元企業は、この情報の提供がなかった場合、派遣契約を締結することが禁じられることになりました（改正後派遣法第２６条第７項～第９項）。
　派遣元だけでなく、派遣先の方でも改正への対応が必要になりますので、注意が必要です。

　

　上記をまとめると、改正後に労働者の派遣を行う場合には、一般的には次のプロセスを辿ることになると考えられます。

 

派遣元企業が①派遣先労働者との均衡・均等待遇を実現する場合

　派遣先企業が派遣元企業に、派遣先労働者の待遇に関する情報を提供

　⬇

　派遣元企業が労働者の待遇を検討し、決定

　⬇

　派遣元企業・派遣先企業で派遣料金を交渉し、派遣契約を締結

　⬇

　派遣元企業が労働者を派遣

 

派遣元企業が②一定の要件を満たす労使協定に基づく待遇を実現する場合

　派遣元企業が労使協定を締結

　⬇

　派遣先企業が派遣元企業に、派遣先労働者の待遇に関する情報（一部）を提供

　⬇

　派遣元企業・派遣先企業で派遣料金を交渉し、派遣契約を締結

　⬇

　派遣元企業が労働者を派遣

  

　今回の改正では、上記の仕組みで派遣労働者の同一労働同一賃金が実現されることになりましたが、これが実行された場合、派遣元企業にマージンを支払うこととの関係で、派遣先企業にとっては、派遣労働者を受け入れる方が自社で労働者を直接雇用するよりもコストがかかる可能性が高くなります。
　経済的合理性を考えると、今回の改正によって、今後、派遣労働者の受入れは縮小する方向で進んでいくかもしれませんね。

タグ ：

派遣労働者

同一労働

同一賃金

派遣法

今月7日、株式会社レオパレス21は、同社が建築した複数のアパートについて、建築基準法違反の疑いがあると発表しました。遮音性の基準を満たさない部材や、仕様とは異なる防火構造の部材を使用していたとのことで、今回の建築基準法違反のアパートの中には、共同住宅の界壁（※各住戸の間を区切る壁のことです。）に求められる遮音性を充たさないものや、建物の防火性を充たさないものも確認されたとのことです。
（日経新聞　https://r.nikkei.com/article/DGXMZO41020290X00C19A2000000）

 

建物は人の生活の拠点であるのみならず、人の生命・身体を守るためのものですので、建築基準法違反になることを知りながらあえて建物を建てたということであれば、これは決して許されない行為でしょう。
今回の建築基準法違反は、アパートを建築する際に注文主（レオパレス）の指示のもとに行われたのか、または請負人（施工業者）によるものなのか等は調査中とのことで、続報を待ちたいと思います。

 

ここでは、仮に請負人側が違法な施工をした結果、瑕疵のある建物が建築されてしまった場合の法的処理を検討したいと思います（注文主が請負人に違法な指示をしていたということであれば、関係者への補償をどうするかという点が問題になります）。
瑕疵のある建物が建築されてしまったとすると、注文主としては建物の建替え、もしくは建替費用相当額の損害賠償の請求、または契約を解除して他の業者による再建築を要求したいところです。はたしてこのような要求をすることができるのでしょうか？

 

１　民法の請負契約解除に関する規定の修正

 

一般に請負契約は、請負の目的物に「契約の目的を達成できないような瑕疵」がある場合には契約解除ができるとされていますが（民法第635条本文）、建物の請負契約の場合については、例外的に契約の解除は制限されています（同条但書）。
これは建物のような代金が高額になる請負契約の場合にも解除を認めてしまうと、請負人に莫大な損害を被らせてしまうおそれがあるという価値判断があるためです。

 

しかしこのような民法の規定はありますが、実務上は、建築請負契約を締結するにあたり、「契約の目的を達成できないような瑕疵」（以下「重大な瑕疵」といいます。）がある場合には、注文主は解除又は損害賠償請求ができる旨規定して、民法を修正することが多いです。このような規定は、中央建設業審議会や建設業界の業界団体が作成しているモデル契約書（建設工事標準請負契約約款）にも定められています。
ただし、契約の解除等ができる重大な瑕疵をどのように考えるかは難しい問題です。

 

２　建築請負契約「全体」の解除は難しい

 

建築請負契約の解除に関する判例（最判昭56年2月17日・判タ438号91頁）では、「工事内容が可分であり、当事者が既施工部分の給付に関し利益を有するときは、特段の事情のないかぎり、既施工部分について解除することはできず、未施工部分についての一部解除ができるにすぎない」としたものがあります。
この判例からすると、完成した建物に瑕疵がある場合でも、可分であり、有価値であると認められる部分があれば、建物全体の解除はできず、可分かつ有価値の部分の解除はできないものと考えられます。

 

また、建替費用相当額の損害賠償が争われた事案で、「建築請負の仕事の目的物である建物に重大な瑕疵があるために建て替えざるを得ない場合には、注文者は、請負人に対し、建物の建て替えに要する費用相当額の損害賠償を請求することができる」と判断した判例があります（最判平14年9月24日・判時1801号77頁）。
ただし、この事案で問題となった建物は、①その全体にわたって極めて多数の欠陥箇所があること、②主要な構造部分について本件建物の安全性及び耐久性に重大な影響を及ぼす欠陥があること、③根本的な欠陥を除去するためには、土台を取り除いて基礎を解体し、全体をやり直す必要があること等の建て替えざるを得ないような事情があったため、建替費用相当額の損害賠償が認められています。

 

なお、建物の瑕疵の重要性について、実務上、建物の基礎部分、躯体部分などの瑕疵は建物の安全性や耐用性と直接かかわることとなるので重要なものといえますが、材質・寸法の相違、内装関係の瑕疵、美観にかかわる瑕疵等は重要なものではないと考えられています（田中峯子編「建築関係紛争の法律相談（改訂版）」299頁）。

 

３　まとめ

 

これらの判例等の傾向をまとめますと、請負人側が違法な施工をした結果、瑕疵のある建物が建築されてしまった場合において、建物全体の解除（または建替費用相当額の損害賠償）が認められるには、安全性及び耐久性に重大な影響を及ぼすような重大な瑕疵であって、かつ、可分かつ有価値の部分がないことが必要であると考えられます（ただし、可分かつ有価値の部分がある場合でも、その部分を除いた損害賠償請求は可能）。

 

今回のレオパレスの事件に戻りますと、

①請負人（施工業者）の施工に問題があったのであれば、注文主（レオパレス）としては請負人に対して、防火性を充たさない瑕疵等の重大な瑕疵のある物件については、（可分な部分がないのであれば）建替え又は建替費用相当額の損害賠償を請求し、遮音性を充たさない瑕疵等の軽度の瑕疵のある物件については、その瑕疵の修補ないし部分的な損害賠償請求を行うことになるでしょう。
②反対に、注文主（レオパレス）が請負人に違法な指示をしていたのであれば、当然解除等はできず、それよりも関係者（今回のオーナーや入居者）への補償をどうするかという点が問題になります。一説によると、今回の建築基準法違反は、基本的な部分に関する違反であり、請負人が施工段階で気付かなかったということは考えにくいのではないかということです。もし請負人としても建築基準法違反を黙認しながら施工していたということであれば、共同不法行為等の責任があるとして、請負人としても注文主と一緒に関係者への補償を考える必要があるでしょう。

 

今回の事件はまだ調査中ということで、今後さらに建築基準法違反のアパートが見つかるかもしれませんが、多くの入居者が退去を求められる異常な事態が生じており（しかも引越繁忙期の3月までに）、建築基準法違反の責任はもちろん、今後関係者に対する補償をどのように行っていくのかについても会社の責任が問われることになるでしょう。

タグ ：

建築基準法

瑕疵

建替え

ビットコインですが、その後、長らく、1BTC=40万円割れの状態となっていましたが、2月18日頃から上昇を始めて1BTC=40万円を突破し、現在（2019年2月19日）、1BTC=約42万円で推移しています。

さて、最近の仮想通貨・ブロックチェーン関連の動きとしては、ブロックチェーンゲームないしDapps(Decentralized Applications)ゲームと呼ばれるものが気になっています。

これは、要するに、ブロックチェーンを用いたゲームです。もともと、ブロックチェーンは、台帳技術であり、資産の移転の記録を得意としていますが、それをゲームの世界に応用してやろう、という訳です。

具体的に、どのように応用するか、というと、ゲームキャラクターが成長するようなタイプのゲームがイメージしやすいですが、例えば、RPGゲームなどで、

　・自分が操るキャラクターが

　・ゲームを通して（敵との戦いを経験するごとに）成長し、

　・成長度合いに応じて、技の攻撃力や、HPなどが上昇してゆく

　・また、ゲーム中に、武器等のアイテムを発見し、それを用いることによって
　　キャラクターの攻撃力が上昇する

 

といった類のゲームで、

 

　そのキャラクターやアイテムを、イーサリアムなどのブロックチェーンを利用して管理する

 

といった仕組みが考えられます。

 

普通のゲームと何が違うかというと、（様々な違いがありますが）やはり、一番大きなところでは、ブロックチェーンを使っているがゆえに、ユーザー間で、キャラクターやアイテムの直接売買が容易になる、といった点が挙げられるように思います。

 

つまり、ブロックチェーンをゲームに応用すれば、

　・ゲームをプレイして、キャラクターを成長させ（攻撃力などを上昇させ）、
　　また、アイテムをゲットし、

　・そのキャラクターやアイテムを他人に売る

ことが、技術的に可能・容易になるのです（逆に、キャラクターの攻撃力を上昇させるために、時間を使いたくない人は、お金を出して、販売されているキャラクターやレアなアイテムを買う人もいるでしょう。）。

 

別の言い方をすれば、

　・ゲームを通じて、一種の成果物（攻撃力の高いキャラクター）を作成し、
　　あるいは、珍しいアイテムを取得して、それを売却する、という取引

が容易にできるようになるわけです。

 

もっと別の言い方をすれば、ゲームに使った時間をお金に変えることが容易になる、ともいえます。

こうなってくると、ゲームをプレイして儲けを上げることもできてしまいます。頑張ってゲームをプレイして、キャラクターの攻撃力を上げたり、レアなアイテムをゲットして、それを売ることによって、もしかすると、ゲームだけで食べてゆける人がでてくるかもしれません（あるいは、既に、そういった方がいるのかもしれません。）。

ちなみに、過去には、猫の育成ゲーム（ブロックチェーンゲーム）で、レアな猫が1000万円を超える値段で売買された例もあるようです。もちろん、現実世界の猫ではありません（仮想空間の猫に1000万円以上を出す、というのは、ちょっと信じがたいですが、お金を出してトークンをもらう、という点では、ICOに類似する面もあるので、投資的な側面もあったのかもしれません。）。

ブロックチェーンというと、どうしても、仮想通貨や通貨的な利用（投資や決済手段としての利用）がイメージされがちですが、ゲームのキャラクターのように、全く異なる様々な分野での実践・活用事例が、今後多く登場してくるかもしれませんね。

タグ ：

ビットコイン

ブロックチェーンゲーム

Dapps

　昨年、世間を賑わせた働き方改革関連法ですが、だんだんと施行時期が迫ってきています。皆様、対応は進んでいますか？

　働き方改革関連法とは、正式名称を「働き方改革を推進するための関係法律の整備に関する法律」と言い、２０１８年６月に可決・成立しました。

同法による主要な変更点は、　

　①　時間外労働の上限規制の強化

　②　年次有給休暇の付与義務の導入

　③　高度プロフェッショナル制度の導入

　④　安全衛生の強化

　⑤　不合理な待遇差の是正（同一労働同一賃金）

となっています。

 

　変更点の内容を一つ一つ解説することは、分量の都合で差し控えますが、上記のうち、②③④は適用開始時期が２０１９年４月となっています。また、①も、大企業は２０１９年４月から（中小企業主は２０２０年４月から）適用が開始されることになっています。
　これらはあと３ヶ月程度で制度が始まりますので、早めに対応を考える必要があります。

　⑤は、２０２０年４月から（中小企業主に対する一部の適用につき２０２１年４月から）適用開始となっていますが、改正点の中で最も対応に手間がかかると予想されるため、こちらについても、方針を検討する等の動きをスタートすることをおすすめします。

 

　現在、働き方改革関連法の施行に向けて、厚生労働省がリーフレットを出すなどして周知を進めています（https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/0000148322_00001.html）。これらのリーフレットを参考にしたり、専門家を活用したりするなどして、スムーズに働き方改革関連法への対応を完了させましょう！

タグ ：

働き方改革関連法

施行

適用

労働

ビットコインですが、昨年12月中旬頃に、1BTC=40万円を突破し、その後も、1BTC=40万円超で推移してきましたが、ここにきて、1月10日頃に下落し、また、1BTC=40万円を割るに至っています。

今回の下落の要因としては、諸要因があるようですが、1つには、イーサリアム・クラッシックに対する攻撃と、これによるイーサリアム・クラッシックの価格下落がトリガーになったのではないか、という見方もされています。

さて、仮想通貨に関しては、昨年12月21日、金融庁の「仮想通貨交換業等に関する研究会」における報告書が公開されました（https://www.fsa.go.jp/news/30/singi/20181221.html）。この、「仮想通貨交換業等に関する研究会」とは、「仮想通貨交換業等をめぐる諸問題について、制度的な対応の検討」する研究会であり、今回の報告書では、概要として、

①仮想通貨交換業者に対する制度枠組みの改善（特に、仮想通貨流出事件を受けたリスク対応）

②仮想通貨証拠金取引への規制

③ICOの規制

などが盛り込まれています。

まだ、「後は国会に法案を提出するだけ」というレベルにまでは至っていないため、今後、必ずこの内容に従って法改正がされる、という訳ではありませんが（報告書においても、「実現可能なものから速やかに適切な対応が図られることを期待する。」と記載されています。）、今後の法改正の方向性を伺い知ることができます。

このうち、特に、ICOに関しては、「現時点で禁止すべきものと判断するのではなく、適正な自己責任を求めつつ、規制内容を明確化した上で、利用者保護や適正な取引の確保を図っていくことを基本的な方向性とすべきと考えられる。」などとされており、今後、情報開示や財務状況の審査制度などの創設が提案されています。

「規制」という言葉を聞くと、仮想通貨業界では、かなりマイナスイメージに捉える方が多いようですが、規制範囲が明確化すれば、何が適法であるか、も明確化するため、規制は必ずしも悪いこととはいえません。特に、ICOに関しては、現行法令では、どのような規制がされるのか、不明確な部分が残りますので、この機会に、規制内容がより明確化すれば、日本国内でICOの実施がしやすくなるかもしれませんね。 

ちなみに、形式的なことですが、今回の報告書では、今後、「仮想通貨」ではなく、「暗号資産」の名称を用いるべきだ、といった提案もなされています。その理由として、世界的な動向として、「暗号資産」（crypto-asset）という表現が用いられつつあることや、「仮想通貨」の呼び方は（法定通貨との）混同・誤解が生じやすい、との点が挙げられています。確かに、ビットコインなどでは、仕組的に内部で暗号が使われていますので、「暗号資産」という呼び方は、内部的仕組を踏まえた言葉ではあると思います。

が、「暗号資産」と聞いて、ビットコインを思い浮かべる人は、まだまだいないでしょう。また、これまで、資金決済法改正により、「仮想通貨」を定義し、「仮想通貨」という名称が折角定着しつつある中で、何も今、名称を変更しなくても・・・とも思ってしまいます。

いずれにしても、今後、仮想通貨（暗号資産）に関する法改正については、動きがみられると思われますので、注目です。

タグ ：

ビットコイン

法律

仮想通貨

暗号資産

産休には、出産予定日の6週間前（多胎妊娠（双子以上）の場合は14週間前）の「産前休業」と、出産の翌日から8週間の「産後休業」の2種類があります。
この「産前休業」と「産後休業」とを併せて単に「産休」と一般的には呼んでいますが、両者の休業は取扱いが異なるので注意が必要です。

 

まず、「産前休業」ですが、これは6週間以内（多胎妊娠の場合は14週間以内）に出産する予定の女性が、産前休業を請求した場合において、使用者がその者に与える休業のことをいいます（労働基準法第65条第1項）。
すなわち産前休業は、あくまでも妊娠した本人の「請求」があってはじめて付与すればいいので、請求がない場合には産前休業を与える必要はありません。

 

これに対して「産後休業」ですが、これは労働基準法上の「産後8週間を経過しない女性を就業させてはならない」（第65条第2項）という規定があることにより与えられる休業で、使用者には産後休業を与えることが義務付けられています。そのため、産前休業と異なって、妊娠した本人の請求を待つまでもなく、使用者は当然にその本人を休業させなければなりません。
ただし、産後6週間を過ぎ、かつ職場復帰に支障がないと医師が認めた場合には、例外的に8週間を経過せずとも職場復帰させることが可能です（同項但書）。

 

これら産休の対象労働者は、「6週間以内（略）に出産する予定の女性」と「産後8週間を経過しない女性」となっており特に制限は設けられていません。
そのため、正社員、契約社員、パート労働者等の区別なく、産休をとることが可能であり、かつ時期に制限もないので入社後すぐに産休をとることも可能です（入社後すぐの産休については色々あると思いますが、産休中に解雇その他の不利益取扱いを行うことは法律上明確に禁止されています。労働基準法第19条第1項、男女雇用機会均等法第9条第3項）。

 

産休中は、就業規則等に定めがない限り無給となりますが、健康保険に加入している場合には、産休中に出産手当金（標準報酬額の3分の2）が支給されます。
ちなみに、フリマアプリ「メルカリ」を運営する株式会社メルカリは、産休中（だけでなく産前10週の特別休暇中と産後約6カ月の期間）でも100％の給与を保証しているそうなので、随分と太っ腹な対応をしていますね。

 

ところで、上記のとおり原則として産休中は無給ですが、この産休中に有給休暇をとることで、少しでも給料を確保したいと考える方がいるかもしれません。
この点、有給休暇とは、「労働者の労働義務」と「使用者の賃金支払義務」が併存している中で、「労働者の労働義務」だけを免除して、「使用者の賃金支払義務」のみを残す休暇です。すなわち有給休暇を取得するためには、そもそも「労働者の労働義務」があることが前提になるのです。

 

上記の「産前休業」と「産後休業」の違いについてもう一度確認しますと、産前休業はあくまでも、妊娠した本人の「請求」があって初めて付与されるものなので、たとえ出産予定日の6週間以内であったとしても、産前休業の請求をしない限り、「労働者の労働義務」は存続し続けることになります。
これに対して、「産後休業」は、妊娠した本人の請求を待つまでもなく、使用者は当然に産後8週間（医師が認めた場合は6週間）まで休業させなければいけないものですから、産後8週間の期間については、そもそも「労働者の労働義務」は存在しません。

 

したがって、産前期間中（出産予定日の6週間前以内）にもかかわらず産前休業を請求していない期間においては、有給休暇の取得が可能となりますが、産後8週間の期間については有給休暇を取得することはできません。

 

以上の「産前休業」と「産後休業」の違いをまとめると以下の表のとおりとなります。

表：「産前休業」と「産後休業」の違い

	産前休業	産後休業
期間	出産予定日の6週間前以内	産後8週間（医師が認めた場合は6週間）
取得方法	労働者の請求	法律上当然に取得
給与	原則無給 ※就業規則等の定めがある場合有給 ※健康保険加入なら出産手当金（標準報酬額の3分の2）あり	原則無給 ※就業規則等の定めがある場合有給 ※健康保険加入なら出産手当金（標準報酬額の3分の2）あり
有給休暇	出産予定日の6週間前以内でも産前休業の申請がない期間は取得可能	不可

このように、「産前休業」と「産後休業」には違いがありますので、一緒くたに「産休」として取り扱うと間違えることがありますので、注意が必要です。

 

タグ ：

産休

産前休業

産後休業

労働基準法

私は、2005年12月から2007年2月までの1年2ヵ月間、当時在籍していた西村あさひ法律事務所から東京商工会議所内の東京都中小企業再生支援協議会に出向させていただき、同協議会のサブマネージャーをさせていただきましたが、その時、中小企業再生について１から教えていただいたのが、同協議会の統括責任者をされていた藤原敬三さんでした。その後、藤原さんは、中小企業基盤整備機構内に設置された中小企業再生支援協議会全国本部の統括責任者になり、長らく中小企業再生支援協議会の現場のトップとして活動されていましたが、この10月に統括責任者の地位を後進に譲り、自身は顧問となって、一歩引いたところから中小企業再生支援協議会にアドバイスしていくとのこと。その藤原さんが、かつて自分が手掛けた案件を振り返り、また、協議会の手続きを利用した社長等にインタビューをして回ってまとめたがのがこの本です。

中小企業再生支援協議会の手続は、秘密裡に進められるため、実際どのように行われているのか外からはよくわからないのですが、この本は、著者の藤原さんが易しい語り口で手続きがどのように進められるのか、各案件の勘所はどんなところにあったのかを説明してくれます。藤原さんが手がけた５つの案件が取り上げられていますが、どれもエピソード満載で、小説やドラマ、映画にしたら面白いだろうなと思える内容であり、とても興味深かったです。

中小企業再生にとどまらないと思いますが、企業の再生のためには、債権カットなどの財務面だけではなく、事業自体の改善がとても重要であることや、（同協会で行われている手続の対象者が金融機関だからということもあるかもしれませんが）金融取引や銀行のことを良く知っていることがポイントだということが良くわかります。

経営が苦しい中小企業の社長さんのみならず、弁護士・税理士・会計士、コンサルタントといった再生にかかわる専門家必読の書だと思います。

是非、ご一読ください！


なお、藤原さんが書いたより専門的な本として、「実践的中小企業再生論」があります。この本は書式まで網羅されていて非常に有益な本です。藤原さんによると、改訂版の計画が進んでいるとのことですので、こちらにも期待したいですね！

タグ ：

会社は生き返る

藤原敬三

中小企業再生支援協議会

２０１８年１１月１９日の日本経済新聞に、「旧基準の大型建物、２５年までの回収難しく」との見出しの、興味深い記事がありました。この記事によると「旧耐震基準の大規模建物で、震度６強以上の地震により『倒壊・崩壊する危険性が高い』と診断された全国１千棟のうち、耐震改修・除却計画の策定が４割弱にとどまっている」「国は２０１５年までに全ての建物で耐震性不足の解消を目指しているが、達成は難しい状況だ」とのことです。

 

地震大国である我が国では、建物の耐震性は非常に重要な問題ですので、平成７年に「建築物の耐震改修の促進に関する法律」を制定し、さらに最近の改正では、ホテル・旅館・百貨店・映画館などの大保建築物のオーナーに対し建物の耐震診断を行い、自治体にこれを報告することを義務づけました。そして、自治体にこれを公表することを義務づけ、倒壊・崩壊の危険性が高い建物については、建物のオーナーが、耐震改修・除却計画を作成することを促進しています。今回の報道は、この耐震改修・除却計画が進んでいないことを報道したものなのです。

 

ところで、私はこの問題が報道されるたびに思うのが、建物にテナントが入居している場合に、建物のオーナーが耐震改修または建て替えのため賃貸借契約を解除できるか？ということなのです。耐震診断が義務化されている建物は大型建物なので、多くの場合テナントが入居しています。はたして耐震改修や建て替えのためにそのテナントを立ち退かせることができるのでしょうか？ということです。法的には、借地借家法という法律があって、賃貸人が賃貸借契約の更新拒絶をしたり、中途解釈をするには「正当な事由」が必要とされますので、その「正当な事由」が認められるか？という問題として定式化されます。

 

この点、弊事務所の馬場弁護士の協力を得ながら、これまでの耐震と正当事由の関係を調査したところ、次のような判例の傾向にあることがわかりました。

（１）老朽化がかなりの程度進行し、崩壊の危険性を有する場合や構造上の安全性を確認できない場合には正当事由が認められる。

（２）建物の改築の必要性が差し迫っていない場合であっても、早晩改築が必要となるときや、消防法上の改善指導を受けているような場合であれば、立退料の補完があれば正当事由が認められる。（耐震改修の必要性があるというだけではダメで、立退料の支払が必要であるところがポイント）

（３）建物が老朽化しておらず、崩壊の危険性が認定できない場合には、正当事由が認められない。

 

で、今回の報道により「倒壊・崩壊する危険性が高い建物」とされたといっても、震度６強以上のかなり大きな地震が起きることが前提ですし、現時点で実際に使用されている建物がほとんどですので、上記の分類からすると、（２）に分類されるものが大部分だと思われます。そうすると、弁護士的には、現行法上、立退料に関する金額の基準がなく、まさにケース・バイ・ケースの判断になるので、賃借人と立ち退きについて合意するまでにかなりの費用と時間を要することになるという点が頭の痛いところなのです。本当は急いで耐震改修をしなければならないのに、賃借人の立ち退きがうまくいかなくて、なかなか耐震改修ができないということも起きてきます。

 

そもそも借地借家法上の賃貸借契約を終了させるためには「正当事由」が必要との建て付けは、太平洋戦争後、住宅供給が逼迫して、賃借人保護が強く叫ばれたときにつくられたもので、現時点では、時代にマッチしないものとなっています。また、「立退料の補完」などといわれても、肝心かなめの立退料の算定基準が定められておらず、ゴネ得を許す（つまり、賃借人が居座って時間をかせぐと賃貸人が困って立退料を上げざるを得ない）ようなシステムになっています。

 

私は、「建築物の耐震改修の促進に関する法律」を作っておきながら、借地借家法の「正当事由」について手当をしていないのは手落ちだったと思います。この点はいずれ必ず問題になってくると思います。国全体で耐震問題を考えなければならないときなので、この問題は何とかしなければならないでしょう。

タグ ：

耐震

修理

賃貸借契約

解除

正当な事由