[ケース]
建物の賃借人が賃料の不払いを継続したため賃貸人が賃貸借契約を解除した場合(注1)、賃貸物件の立入り及び残置物の処分が問題となるのは、以下のようなケースです。
（ケース①―「夜逃げケース」）
賃借人と連絡がとれず、しかも賃借人が、借りている部屋に数ヶ月間帰宅している形跡がなく、部屋の中にも無価値な物(又は必ずしも無価値とまでは言えないが、ほとんど価値がなく賃借人が捨てて行ったとしか思われないような物)しか残っていない場合
（ケース②―「退去表明ケース」）
退去交渉の中で、賃借人が一定の日に退去することを表明したが、その後連絡がとれなくなり、その一定の日に退去したかどうかが不明であるものの、その後賃借人が部屋に帰宅している形跡はなく、部屋の中にも無価値な物(又は必ずしも無価値とまでは言えないが、ほとんど価値がなく賃借人が捨てて行ったとしか思われないような物)しか残置されていない場合
（注1） 本ケースにおいては、あくまでも賃貸借契約が解除されたことを前提としています。賃貸借契約が解除されていない限り、賃借人は賃貸物件（部屋）について賃借権という明確な権利を有しているので、賃貸物件への無断立入りは、原則として住居侵入罪(刑法第130条)を構成し、損害賠償(民法第709条)の対象になると考えられるからです。
ただし、東京弁護士会易水会編『賃貸住居の法律Q&A〔4訂版〕』(住宅新法社、2008年10月)285頁〔弁護士荻野明一執筆部分〕は、｢賃貸借の期間中とはいえ、賃借人が黙ったまま家財道具や荷物を運び出して室内をからっぽにしたまま出ていき、何の連絡もなく戻って来ないうえ、また賃料も払わないといった状態が相当長い間続くなど、社会常識的にみて賃借人がみずから賃貸借契約を終了させて賃貸物件を明け渡したと認められるような例外的な場合には、新入居者を入れても住居妨害にはならないでしょう。｣との記述もあります。
[問 題]
上記のケースにおいて、賃貸人としては、賃貸物件を開錠し、立ち入ったうえで、残置物を処分したいと考えるのが通常です。そこで、「果たして、これらの行為をして法的に問題はないのか」ということが問題となります。
この問題を、より分析的に記述すると、以下のとおりとなります。
１． 賃貸人(賃貸人から部屋の管理業務の委託を受けている管理会社も含む。以下同じ。)が、賃借人に無断で解錠し、賃貸物件（部屋）の中に立ち入った場合、刑事の問題として、住居侵入罪(刑法第130条)が成立するか？ また、民事の問題として、不法行為(民法第709条)を理由に損害賠償請求の対象になるか？
２． 賃貸人が、賃借人の残置物を無断で処分した場合、刑事の問題として器物損壊罪(刑法第261条)が成立するか？ また、民事の問題として、不法行為(民法第709条)を理由として損害賠償請求の対象になるか？
[検 討]
さて、それでは、上記の問題について検討していきたいと思います。
第１ 一般的な理解及び本問の特殊性
(1) 類似質問についての一般的な理解
弁護士に相談すると、どのような回答が返ってくるのでしょうか。
まず、本問に類似する質問に対する一般的な理解を調査してみますと、次のような書籍の記載がありました。
① 水本浩他編『借家の法律相談(第3版補訂版)法律相談シリーズ』(有斐閣、2002年2月)406頁～407頁〔水本浩＝東川始比古執筆部分〕は、｢賃借人が夜逃げした場合、荷物を処分し空家にして他の人に貸せるか｣という設問について、次のように回答しております。
｢最近、サラ金などの借金苦のため、借家人が家財道具をそのままにして夜逃げをする例がよくあるそうです。そのような場合、借家人が残していった荷物を運び出したり、残された家財道具を勝手に処分して滞納した家賃に充当していることもあるそうですが、そのような行為は、強制執行手続による明渡および他人の財産の差押・競売による滞納家賃の充当という法的手続を潜脱する違法な行為なのです。したがって、夜逃げした賃借人やその家族から後にそのような行為の責任を追及された場合、損害賠償等の民事上の責めを負うことになるのはもちろん、場合によっては窃盗や横領などの刑事上の責任を追及されかねませんので、そのような手段は避けるべきでしょう。｣
② また、野辺博編『借地借家の法律実務』(学陽書房、2001年3月)207頁～210頁〔上條司執筆部分〕も、｢建物の賃借人が長期不在となってしまいました。賃貸人としては、借家契約を解除して、建物を明け渡してもらいたいのですが、どのように対処すればいいでしょうか。｣という設問について、次のように回答しております。
｢賃借人の部屋に勝手に入る行為は、たとえ賃貸人であっても刑事上は住居侵入罪などの犯罪行為に該当する可能性があり、また、民事上も違法な行為として慰謝料などを請求される可能性が高いと考えます。したがって、賃借人に無断でその部屋へ入るべきではありません。｣
｢長期不在の賃借人との借家契約が解除できたとしても、賃借人が建物内にその所有物などを残していたばあい、賃貸人としては、その残置物を搬出しなければ、他の者に建物を貸すことができませんし、また、残置物を廃棄処分できないとなると、近親者などが保管してくれないかぎり、その置き場にも困ることとなります。
しかしながら、賃貸人が困るとはいっても、勝手に賃借人の残置物を廃棄処分することができないのは当然です。｣
したがって、弁護士に本問のような質問をすると、弁護士の標準的な回答は、｢無断立入りには住居侵入罪(刑法第130条)、残置物の処分には器物損壊罪(刑法第261条)が成立する可能性があり、無断立入り・残置物の処分のいずれについても不法行為として損害賠償の対象になる可能性がある(民法第709条)。建物明渡訴訟を提起し、判決(債務名義)を取得したうえで、建物明渡の強制執行を実施し、その中で処理した方が適当である。｣というものと考えられます（注2）。
（注2） このように考える背景として、賃貸人の自力救済は、強制執行手続を潜脱する違法な行為に該当する可能性があるので、可能な限り避けるべきであること、及び、この場合に賃貸人に(自力救済ではなく)建物明渡訴訟・強制執行といった法的手続きの履践を求めても、公示による意思表示(民法第98条ﾉ2)により賃貸借契約は解除でき、建物明渡訴訟の提起、判決の取得、強制執行の申立てにより、強制的に賃借人を退去させることができ、執行手続の中で残置物も処分できるため、何の支障もないという認識があるものと思われます(前掲・水本浩編『借家の法律相談(第3版補訂版)法律相談シリーズ』407頁参照)。
しかしながら、本問のような夜逃げケース及び退去表明のケースの中には、もはや賃借人が住居から退去しているとみられるケースが多く存在し、あえて賃貸人が｢自力救済｣をしたとか、強制執行手続を潜脱したとか言うほどの必要もないと思われます。また、現実の実務では、建物明渡訴訟の提起、判決の取得、強制執行の実施といった手順を踏むには、最短でも3か月から5か月(公示による意思表示や公示送達を行う必要がある場合には更に時間がかかる。)の時間を要するのが通常であり、賃貸人にとって決して軽い負担ではありません。
もう少し事案を細かく分析して、裁判制度を利用する必要のないケースを検討すべきではないだろうかというのが当職の問題意識です。
(2) 一般的理解の評価
① 確かに、刑法第130条(住居侵入罪)は、｢正当な理由がないのに、人の住居〔中略〕に侵入し〔中略〕た者は、3年以下の懲役又は10万円以下の罰金に処する。｣と定めているところ、判例は、｢住居侵入罪は故なく人の住居〔中略〕に侵入す〔中略〕〔る〕ことによって成立するのであり、その居住者〔中略〕が法律上正当な権限を以って居住〔中略〕するか否かは犯罪の成立を左右するものではない〔傍点は筆者による。〕｣(最判昭28.5．14刑集7巻5号1042頁)と判示するため、たとえ賃貸借契約が解除され、実体的には不法占拠者に過ぎない可能性がある者であっても、居住権者として認められることになり、その住居に無断で立ち入れば、住居侵入罪(刑法第130条)が成立する可能性があるということができます。
② また、民法第709条(不法行為による損害賠償)は、｢故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護されている利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。｣と定めているところ、上記のとおり、賃貸借契約が解除された後であっても、賃借人の住居に対する居住権(占有)が刑法上保護される以上、民法上も賃借人には法律上保護される利益があるというべきであるから、賃貸人が無断で住居に立ち入る行為は、その利益を侵害することとなり、民法第709条により損害賠償の対象になる可能性があるということになります（注3）。
（注3） 建物賃借人が賃借建物から退去し、約半年間賃料の支払いを怠り連絡がない場合に、賃貸人が同建物の施錠を破壊し内部に立ち入って残置物を廃棄処分した事案について、大阪高判昭和62年10月22日(判タ667号161頁)は、賃借人から賃貸人に対するプライバシー侵害を認め慰謝料請求の一部を認容しました。
③ さらに、たとえ賃借人が退去したと認められるような場合であっても、賃借人が残置物の所有権を放棄したとは限らないから、賃貸人が賃借人の同意を得ることなく残置物を処分すれば、刑事的には、その態様により、窃盗罪(刑法第235条)、占有離脱物横領罪(刑法第254条)、器物損壊罪(刑法第261条)が成立する可能性があり（注4）、さらに民事的には、民法第709条の不法行為により損害賠償請求の対象になる可能性があるということになります。
（注4） 賃借人の住居に対する占有が失われていなければ、賃貸人が残置物を第三者に売却して処分する場合、不法領得の意思に基づく占有侵害が認められるから、窃盗罪(刑法第235条)が成立することになると思われます。それに対して、賃借人の住居に対する占有が失われていれば、残置物は占有離脱物になるから、第三者に売却する場合等不法領得の意思が認められれば占有離脱物横領罪(刑法第254条)、単に廃棄処分する場合には器物損壊罪(刑法第261条)ということになると考えられます。
したがって、上記の各書籍の見解は、上記の各書籍でとりあげれた質問への回答としては、いずれも正しいとの評価が可能です。
しかしながら、このような見解を本問にそのままあてはめることは適当ではないと考えられます。
というのは、個々の案件には、それぞれ特徴があるので、個々のケースを具体的・詳細に考えなければなりません。そのうえで、本当に刑法犯が成立し、民事賠償の対象になるといえるかが問題なのです。
(3) 本問の特殊性
上記(1)で検討した書籍の設問は、｢夜逃げ｣又は｢長期不在｣は認められるものの、もっぱら残置物の処分を問題にしていることからして、賃借人が賃貸物件(部屋)の中に私物を殆ど残していったことが想定されています。これに対して、本問については、賃借人は残置物がないか、あったとしても無価値(又は必ずしも無価値とはいえないが、ほとんど価値がなく、賃借人が捨てて行ったとしか思えないような物)といえるような物です。
つまり、これまで上記の各書籍で検討されている案件は、賃借人の行方が不明であるものの、まだ客観的には住居内に多くの残置物が残っている等の事情から、賃借人の住居に対する占有が認められるような案件であるのに対し、本問の事例は、残置物もなく(又はほとんどなく)そもそも賃借人に｢占有｣が認められるかが争点となるようなケースであるといえます。
実務上、賃借人が夜逃げ等をするケースでは、住居内にあるもののうち必要なものは賃借人が持って出るのが通常であり、賃借人が着の身着のままで逃げることはむしろ稀です。したがって、従来の設問は、実務において問題となる多くの案件を補足できないうらみがあるといえます。
では、本問を具体的に検討した場合、どのように考えればよいのでしょうか。以下、本問のケースについて、立入りと残置物の処分に分けて検討していきます。
第２ 立入り
１ 住居侵入罪(刑法第130条)の成否について
(1) 保護法益
住居侵入罪の保護法益については、誰を住居に立ち入らせるかの住居権者の自由とする住居権説と、住居の事実上の平穏であるとする平穏占有説との激しい対立がありますが（注5）、住居権説のいう住居権とは、住居に対する事実上の支配・管理を有していることを意味し、平穏占有説も、住居権者が住居に対し占有(事実上の支配・管理)を有していることは当然の前提にしています。両説の違いは、住居権者の住居に対する占有の存在を前提にしつつ、住居権者の意思に反する立ち入りがあったかを問題にするのか、住居権者の平穏な占有を害する態様の立ち入りがあったかを問題にするのかにあるのです。
したがって、いずれの見解からしても、住居権者に「住居に対する占有」(事実上の支配・管理)が認められなければ、そもそも保護法益の侵害がなく、住居侵入罪(刑法第130条)は成立し得ないと言わざるを得ません。住居権説の立場からすれば、住居に事実上の支配・管理を及ぼしている住居権者が存在せず、その意思を問題にする余地がないということになり、平穏説からしても、住居を占有している者がいないので、平穏な占有を侵害されたかどうかを問題にする余地がないということになるのです。
（注5） 判例は住居権説に立っているとの整理がなされています(西田典之『刑法各論第5版』 (弘文堂、平成22年3月) 95頁)。
(2) 刑法における占有
問題は、住居に対する占有(事実上の支配・管理)がどのような場合に認められるかです。
この点、窃盗罪における議論として、｢占有は客観的に他人がその財物を事実上支配している状態、または支配を推認せしめる客観的状況があって、かつ主観的な占有の意思がある場合に認められるべきであろう。ただし、占有の意思はあくまでも事実的支配を補充するにすぎないものと解すべきである。｣(前掲・西田『刑法各論第5版』141頁)と解されています。
占有の客体には違いがあるものの、基本的に同一概念ですから、住居侵入罪における｢占有｣についても同様に考えられるでしょう。すなわち、｢客観的に他人がその住居を事実上支配している状態または支配を推認せしめる客観的状況があって、かつその他人に主観的な占有の意思がある場合｣に占有が認められるというべきです。
ただし、占有は事実上の支配という客観的な概念ですから、上記の見解が述べているとおり、占有の意思はあくまでも事実支配を補充するにすぎないと解すべきであり、いくら賃借人に占有の意思があったとしても、事実上支配している状態又はそれを推認せしめる客観的な状況がない場合には、占有は認めるべきではありません。
(3) 具体的な判断要素
住居侵入罪における占有(事実上の支配・管理)について、抽象的には上記のように言えるとしても、さらに、賃借人の占有が｢ない｣又は｢なくなった｣ことを、どのような基準で認めるべきでしょうか。この点は、下記2で検討したいと思います。
２ 不法行為(民法第709条)の成立について
賃貸人が賃借人に無断で賃貸物件に立ち入り、残置物を廃棄処分にした場合に、裁判所が賃借人の損害賠償請求を認めたリーディングケースとして、大阪高判昭和62年10月22日(判タ667号161頁)があります。この判例の事案は、住宅・都市整備公団の団地の案件で、賃借人が他にマンションを購入し、団地から退去したうえで、半年以上も賃料を未払いにし、連絡もつかなかったので、住宅・都市整備公団の担当者が解錠のうえ、残置物を廃棄したところ、賃借人としては、結婚予定のあった娘に住まわせるつもりで団地の部屋を維持しようとしていたということで、住宅・都市整備公団の行為により財産的及び非財産的損害を受けたとして、同公団に損害賠償を請求した案件です。
大阪高等裁判所は、①賃借人が部屋に施錠していたこと、②電気・水道・ガスは利用可能な状態になっていたこと、③残置物の量が非常に多いこと(及び客観的・主観的に全て無価値だとは言い切れないこと)などを認定して、｢なお賃借人として本件建物の占有を確保継続し、一定のプライバシーを保有する状態で使用収益していたものと解すべきである｣とし、賃貸人の残置物処分を違法と判断して、賃借人の損害賠償請求を認めました。
また、副次的な事実として、④賃貸人側が近所への聞取り・住民票調査などで賃借人の所在調査をしていないこと、⑤賃貸借契約解除の意思表示が賃借人に届いたか不明であること、⑥賃借人が賃料を支払わなかったのは、賃料値上げに抗議する近隣に呼応した可能性があることなどが認定されており、これらの要素も裁判所の判断に影響を与えたと考えられます。
なお、賠償額としては、精神的損害のみを認め、1人7万円～5万円という低額なものでした。また、判旨では傍論ですが、｢諸般の事情により賃借人が明らかに賃借建物を任意明け渡したものとみられ、かつ残置物についても社会通念上無価値またはこれに近いため賃借人が所有権を放棄したものと解される場合には、場合によっては本件のような措置の一部が社会的相当性を有すると解さなければならないこともあると考える。｣と述べて、一定の範囲で、損害賠償を負わない場合があることを認めていることにも注意すべきです。
この判例からすると、
① 賃貸人が部屋に施錠をしているか否か、
② 電気、水道、ガスなどのいわゆるライフライン供給が止められているか、
③ 部屋の中の残置物の量がどれくらいあるか（注6）、
などから占有の有無を判断することになると考えられます。ただ、この中の一つの要素が認められないと占有が認められないという訳ではなく、あくまでも総合的に判断することになります。
（注6） 賃貸物件(部屋)に施錠がなされている場合、室内の残置物を調べるには、解錠せざるを得ませんが、その場合、後日解錠について賃借人からクレームが出ないように解錠までの手続は慎重に行うべきです。すなわち、賃借人と数カ月連絡が取れない状況のもと、現場確認に行き、(1)表札の有無、(2)郵便箱の状況(郵便物が溜まっているか)、(3)ベランダ等から見える部屋の外観・洗濯物の有無、(4)自動車・自転車の有無、(5)ライフライン状況(水道・電気・ガス)、(6)近所の聞き込み、(7)インターフォンを鳴らしての賃借人の所在確認をしても、賃借人が賃貸物件に居住している様子が見られないときに解錠を実施すべきです。このような場合には、賃借人が室内で死亡している可能性もあり、安否確認目的により解錠が許されると考えます。
個々の要素についての説明は次のとおりです。
① 施錠の有無
賃借人が施錠をしている場合、客観的に賃貸物件(部屋)に事実上の支配・管理を及ぼしていると考えられる上に、賃借人の占有意思の存在も推認されます。したがって、占有の存在を肯定する方向の要素となります(逆に、施錠すらされていなければ、占有の存在を強く否定する要素となります。)。
ただし、実務上、往々にしてあることですが、賃借人の中には、日頃の癖で施錠したまま、夜逃げ等で所在不明になる者も存在します。したがって、施錠があるからといって必ずしも｢占有がある｣と認められるわけではありません。例えば、施錠はされていたとしても、数ヶ月間賃借人が帰宅している形跡がなく、ライフラインの供給も止められており、かつ部屋の中には残置物が存在していない(又は、存在していたとしても無価値、若しくは殆ど価値がなく賃借人が捨てて行ったとしか思われないような物しか存在していない)場合には、賃借人が部屋を事実上支配・管理しているとは認められませんし、賃借人の占有意思も推認できません。退去交渉の過程で、賃借人が退去することを表明していたのであれば、さらに、占有意思の不存在を推認させることになります。
したがって、このような場合には｢占有なし｣と認定してよいと考えられます。
② ライフラインの供給
ライフラインが供給されているということは、賃借人がまだ部屋で生活を営んでいる又は生活を営む意思があることを推認させますので、賃借人の占有を肯定する方向に働く要素です(逆にライフラインの供給が停止されているような場合には、賃借人の占有を否定する方向に働きます。)。
ただし、ライフラインの供給が止まるのは、電気・水道・ガス料金の不払があってからかなり時間が経過した後のことですから、ライフラインが止まっていないからと言って必ず賃借人の占有が肯定されるとは限りません。例えば、賃借人が一定の日に退去する旨を明言していたが、その後連絡が取れなくなり、退去したか否かが不明である場合において、賃貸物件(部屋)を調査したところ、施錠されておらず、残置物がない(又はあったとしても殆ど無価値であるか、捨てて行ったとしか思われない物しかない)場合には、もはや事実上の支配・管理は認められませんし、占有意思も推認できませんので、ライフラインが止められていなくとも、｢占有なし｣を認定できると考えられます。
③ 残置物の量
部屋の中に多くの残置物が残っている場合には、賃借人がまだ部屋に支配・管理を及ぼし、また占有する意思があると推認できることになります。したがって、残置物の量が多いと、賃借人の占有を肯定する方向に働きます(逆に、残置物の量が少ないと、賃借人の占有を否定する方向に働きます。)。
しかし、この要素も絶対的なものではありません。なぜなら実務上、賃借人が部屋の中の物をそのままにして、夜逃げ・蒸発してしまうこともあるからです。この場合、賃借人としては、賃貸物件(部屋)に戻ってくるつもりはないと思われますので、賃借人の住居に対する占有は失われていると言わざるを得ないでしょう。
ただし、問題は、そのような賃借人の意思は、賃貸人側からは分からないという点です。賃貸人としては、残置物から賃借人の意思を推し量らざるを得ず、そこには、賃借人が夜逃げ・蒸発をしたと思っていたら、長期間旅行に出ていただけで戻ってきたというケースも起き得ます。また、後述するとおり、賃借人の私物がそのまま残っているような場合には、残置物処分との関係で建物明渡強制執行の申立てが必要になってきます。結局、実務的には、(保守的な立場にたって)残置物が無価値又はほとんど価値がなく賃借人が捨てていったと認められるような物でない限り、｢占有なし｣の認定は難しいように思われます。
④ その他の要素
前述のとおり、｢占有なし｣の認定をする過程で、①賃貸人が近所への聞取り又は住民票調査等により賃借人の所在を探したか否か、②賃貸借契約解除の意思表示が賃借人に届き、賃貸借契約が適正に解除されていたか否か、③賃借人が賃料不払に至った事情に正当な理由があるか否かも判断の適正さを審査する上で考慮されるというべきです。①は、賃貸人側が、｢占有なし｣認定をするプロセスの適正さを担保するものですし、②及び③は、賃貸借契約の解除が有効になされていたかという(｢占有なし｣認定をするうえでの)前提にかかわる事情だからです。
第３ 残置物の無断処分について
１ 器物損壊罪(刑法第260条)の成立について
(1) 原則
前述のとおり、賃借人が賃貸物件から退去したとしても、賃借人が残置物の所有権を放棄したものとは限りませんから、賃借人が残置物の所有権を明確に放棄するか(例えば、残置物については所有権を放棄する旨の所有権放棄書が差し入れられている等)又は残置物が全くの無価値なもの(ゴミと同視できるもの)と言えない限り、賃貸人が無断で残置物を廃棄すれば、器物損壊罪(刑法第261条)が成立するのが原則です。
(2) 放棄特約の利用
ただし、賃貸借契約には、通常、｢本契約が終了し、乙が本貸室を明け渡した後に本貸室内又は本建物内に残置したものがあるときは、甲は、乙がその所有権を放棄したものとみなして任意にこれを処分し、当該放棄を原因として生じた費用を乙に対して請求することができる。｣との規定が存在します。そこで、この規定に基づいて、賃貸人は、賃貸物件内の残置物を処分することができないかが問題になります。
このような特約の効力については争いがありますが、東京高判平成3.1.29(判時1376号64頁)は、｢賃貸借終了後、借主が本件建物内の所有物件を貸主の指定する期限内に搬出しないときは、貸主はこれを搬出保管又は処分の処置をとることができる｣旨の条項について、｢什器備品類の搬出、処分(例えば、控訴人が任意に本件建物から退去した後における残された物件の搬出、処分)について定めたものと解するのが賃貸借契約全体の趣旨に照らして合理的であり、これを本件建物についての控訴人の占有を侵害して行う搬出、処分をも許容する趣旨の合意であると解するのは相当ではない。これが後者の場合をも包含するものであるとすれば、それは自力執行を許容する合意に他ならない。そして、自力執行を許容する合意は、私人による強制力の行使を許さない現行私法秩序と相容れないものであって、公序良俗に反し、無効であるといわなければならない。これに対して、前者は、控訴人の支配から離れた動産の所有権の処分に関する問題にすぎず、これを他人にゆだねることに何らの妨げもないというべきである。したがって、右合意は、前者のように解する限りにおいてのみ効力を有するものと解するのが相当である。｣と判示しています。極めて説得的な理由づけであり、当職もこの判例の考えは適当であると考えます（注7）。
（注7） 浦和地判平6.4.22(判タ874号231頁)は、｢賃借人が本契約の各条項に違反し賃料を一か月以上滞納したときまたは無断で一か月以上不在のときは、敷金保証の有無にかかわらず本契約は何らの催告を要せずして解除され、賃借人は即刻室を明渡すものとする。明渡しできないときは室内の遺留品は放棄されたものとし、賃貸人は、保証人または引取業者立会いのうえ随意遺留品を売却処分のうえ債務に充当しても異議なきこと。｣という条項について、｢本条項は、要するに賃借人が賃料を一か月以上滞納した場合若しくは無断で一か月以上不在のときは、無催告で解除され、賃借人の室内の遺留品の所有権は放棄されたものとして、法の定める手続によらず処分することができるというものであり、賃借人が予め賃貸人による自力救済を認める内容であると考えられるところ、自力救済は、原則として法の禁止するところであり、ただ、法律に定める手続きによったのでは権利に対する違法な侵害に対して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合において、その必要の限度を超えない範囲でのみ例外的に許されるに過ぎない。｣と判示して、｢被告らが主張する本件廃棄処分が本件条項にしたがってなされたからといって直ちに適法であるとはいえない。｣とします。
ただし、この事案は、部屋の明け渡しを受ける前に残置物を処分した案件に関するものであり、この判例があるからといって、本文に規定した特約を直ちに無効と考える必要はありません。
したがって、賃貸借契約書に多く見られる｢本契約が終了し、乙が本貸室を明け渡した後に本貸室内又は本建物内に残置したものがあるときは、甲は、乙がその所有権を放棄したものとみなして任意にこれを処分し、当該放棄を原因として生じた費用を乙に対して請求することができる。｣との条項は、賃貸借契約が終了し、賃貸物件が明渡された後の残置物の処分を問題にしているに過ぎませんから、上記の判例のいう｢控訴人が任意に本件建物から退去した後における残された物件の搬出、処分｣を問題にしているというべきであり、有効であると考えられます。
したがって、本問の①夜逃げケース及び②退去表明ケースにおいて、賃借人の退去が認定できるときは、この条項をもとに、賃貸人としては、(賃借人の同意を得ずに)残置物を廃棄処分にすることができるものと考えられます（注8）。
（注8） なお、当職の意見では、｢占有なし｣認定ができるのは、残置物が無価値(又は必ずしも無価値とまでは言えないが、ほとんど価値がなく賃借人が捨てて行ったとしか思われないような物)の場合にとどめた方が穏当であるというものであるから、｢占有なし｣認定が先行する限り、認定後の残置物の量はそれほど多くないことに注意すべきです。
(3) 運用
なお、賃借人の｢占有なし｣(任意退去)を認定することができる場合で、この特約によって残置物を廃棄処分できるときでも、後日の紛争を防止するため、廃棄処分前に残置物の写真撮影をするなど、残置物の証拠化をしておくことが重要であるとともに、必ずしも無価値といえないようなものを廃棄するときには、いったん倉庫内に保管し、一定期間経過しても賃借人が取りに来ないときに廃棄処分する、という運用をすることが適当であると考えます。
２ 不法行為(民法第709条)の成立について
前述のとおり、賃借人が賃貸物件から退去しても、残置物の所有権を放棄しているとは限りませんので、賃貸人が賃借人の同意なくこれを廃棄すれば、刑事的には、器物損壊罪(刑法第261条)が成立すると解さざるを得ませんし、民事的にも、所有権侵害の不法行為(民法第709条)として損害賠償請求の対象になると解せざるを得ません。
ただし、上記のとおり、賃貸借契約書上、｢本契約が終了し、乙が本貸室を明け渡した後に本貸室内又は本建物内に残置したものがあるときは、甲は、乙がその所有権を放棄したものとみなして任意にこれを処分し、当該放棄を原因として生じた費用を乙に対して請求することができる。｣という特約がある場合には、賃借人が任意に建物を明け渡したと言える限り、賃貸人による残置物処分は、契約条項に基づく処分であり、適法なものであると考えられ、したがって、この場合には、不法行為(民法第709条)は成立しないものと考えられます。
３ 他の制度について
建物除却の行政代執行（注9）における議論ですが、建物除却の行政代執行終了後、行政庁が保管している動産については、民法の事務管理の規定(民法第697条以下)を適用して、価値があるものは売却し、価値のないものは廃棄することができると解しているようです(岡山市行政代執行研究会編『行政代執行の実務―岡山市違法建築物除却事例から学ぶ―』(ぎょうせい、2002年5月)128頁)（注10）。
（注9） 行政代執行とは、行政代執行法に基づく行政上の強制執行のことであり、法律により直接命ぜられ、又は法律に基づき行政庁により命ぜられた行為(他人が代わってなすことのできる行為に限る。)について義務者がこれを履行しない場合に、他の手段によってその履行を確保することが困難であり、かつ、その不履行を放置することが著しく公益に反すると認められるときは、行政庁が、自ら義務者のなすべき行為をなし、又は第三者をしてこれをなさしめ、その費用を義務者から徴収することができる(行政代執行法2条)。
（注10） (岡山市行政代執行研究会編『行政代執行の実務―岡山市違法建築物除却事例から学ぶ―』(ぎょうせい、2002年5月)128頁)には、｢倉庫保管動産については、それを任意売却し、売却できなかったものは廃棄するという法的根拠を民法の事務管理の法理に求め、それは次のように理論構成を行った。代執行期間中の動産の保管行為は、その適切な執行のために必要な行為であり、また、その管理責任も執行した行政側にあるが、終了後も引続き保管義務が行政に課せられるものではない。本件の場合は、S氏に引取の意志がみとめられないため、S氏の利益を考えやむなく、民法第697条第1項の｢義務ナクシテ他人ノ為メニ事務ノ管理ヲ始メタル物ハ其事務ノ性質ニ従ヒ最モ本人ノ利益ニ適スヘキ方法ニ依リテ其管理ヲナスコトヲ要ス｣の事務管理により保管を開始した。すなわち代執行終了宣言日をはさんで、公法上の行為から私法上の行為としての保管替えを行ったということである。しかし、その後の再三の引取催告にもＳ氏が応じないということは、それは、すなわち本人には当該動産を再利用する意志又はその必要性がないということであり、したがって、いたずらに保管を継続し保管費用を積算させたところで、結果として、その費用は本人の負担に帰することになる(民法第702条)ことを考えれば、売却してそれらを金銭に換え、又は廃棄して、それ以上保管に係る費用を増大させないことが最も本人の利益に資する方法である。そして、その保管及び処分に要した費用は本人の負担となることから、売却して得た代金はそれと相殺し、足らずは本人に対して費用償還請求を行う。｣と記載されている。
この解釈を本件の場合にも適用できるとすれば、賃貸人は、賃貸借契約書中に廃棄特約が存在しなくとも、民法の事務管理(民法第697条以下)の規定を適用して、残置物の廃棄という賃借人の事務を賃貸人自身が行い、賃借人に対する保管費用等の費用償還請求権(民法第702条第1項)と賃貸人に対する残置物の換価金の返還義務を相殺することによって残置物の問題を解決することが可能となります。
ただし、残置物の廃棄処分を直ちに｢賃借人の事務｣と言い切れるか疑問があるうえに、実務的にも、まだこのような解釈・運用は一般的にはなっていないように思われます。また、当職の意見では、｢占有なし｣認定ができるのは、残置物が無価値(又は必ずしも無価値とまでは言えないが、ほとんど価値がなく賃借人が捨てて行ったとしか思われないような物)の場合にとどめた方が穏当であるというものですので、｢占有なし｣認定後に残置物処分の問題が生じるケースはそれほど多くはなく、上記の特約での対応が可能であると考えます。
したがって、現状では、事務管理規定を適用して残置物を処分することに踏み出すべき段階ではないように思われます。
[結 論]
１． 建物立入については、①施錠の有無、②電気・水道・ガスのライフラインの供給状況、③室内の残置物の量により、賃借人が退去し、占有を放棄していると認められる場合には、住居侵入罪(刑法第130条)は成立せず、また民法第709条による不法行為による損害賠償請求も成立しません。
問題は、賃貸人の退去、占有の放棄をどのように認定するか否かですが、結局のところ、各事案の特徴を考慮しながら、[検討]の第2の2で述べた各要素を総合的に判断して認定することになります。
２． 残置物の処分については、賃借人の退去が認定できたとしても、必ずしも賃借人が残置物の所有権を放棄したとは限りませんので、その無断廃棄については、器物損壊罪(刑法第261条)及び不法行為(民法第709条)に基づく損害賠償請求の対象になり得るのが原則です。
ただし、賃貸借契約書上、｢本契約が終了し、乙が本貸室を明け渡した後に本貸室内又は本建物内に残置したものがあるときは、甲は、乙がその所有権を放棄したものとみなして任意にこれを処分し、当該放棄を原因として生じた費用を乙に対して請求することができる。｣という特約がある場合には、賃借人が任意に建物を明け渡したと認められる場合に限り、賃貸人の残置物処分は、この規定に基づくものということができるので、器物損壊罪は成立せず、損害賠償請求の対象にもならないと考えられます。
弁護士 飛田 博
2011年8月17日
