私は数年前に賃料保証会社の仕事を比較的多く行っていたことがあります。
その際に、問題となっていたのが、借家人が賃料の延滞を開始してから、どのタイミングで賃貸借契約を解除するか?ということでした。
賃料保証会社では、借家人から一定の保証料を支払っていただき、借家人の家主に対する賃料の支払いを家主に対して保証します。
たとえば、借家人が一時的にお金がなく、家主に月末に賃料を支払えなくても、翌月の15日あたりに賃料保証会社が家主に賃料を立替払い(代位弁済)をしてくれるわけです。これにより、借家人としては、賃貸借契約を解除されて、借りている部屋から退去しなければならない、というような事態を避けることができます。

しかし、当然のことながら、賃料保証会社としても、ビジネスとして保証をしているわけですので、保証期間には限度がありますし(一般的には6か月?)、1度でも延滞すれば賃料保証会社から借家人に督促が入り、3ヶ月も延滞すれば、(通常、賃料保証会社と家主との間で合意書が締結されているのが普通ですので)賃料保証会社の主導のもと、賃料保証会社が用意した弁護士が賃貸人の代理人となり、賃貸借契約の解除の通知が送られるということになります。また、言うまでもありませんが、借家人は賃料保証会社が立て替えた賃料を、賃料保証会社に支払わなければなりません。

しかし、ここに難問がありました。

賃貸借契約書には、借家人が1回でも(又は2回以上)賃料の支払いを怠ったときは賃貸人は賃貸借契約を解除することができる、などという条項があるのが通常ですので、この場合、当然解除が認められるのではないかと思いがちなのですが、賃料保証会社が翌月には賃料の代位弁済をしている関係から、賃貸借契約自体は債務不履行となっていない(または債務不履行状態が常に解消される。)とも考えられるのです。
そこで、裁判所に建物明渡訴訟を提起すると、20件に1件くらいの割合ですが、裁判官から、「賃貸借契約が債務不履行になっていないのだから、解除は認められないのではないか?」ということを言われたことがあったのです。このような裁判官の見解は、契約書に基づく解除の問題と、民法541条に基づく債務不履行解除の問題と、いわゆる信頼関係破壊の議論とがごっちゃ混ぜになっており、本来的にはおかしいと思うのです。
しかし、1審で論争して、2審でさらに結論をいただくなどということをしていては、コストがかかってしかたありませんので(その間借家人は無償で住み続けるのが通常です。)、実務では、3ヶ月延滞後はいったん保証会社の立替払いを止め、債務不履行状態を発生させてから賃貸借契約の解除通知を送付するとか、月末から翌月15日ころまでに債務不履行状態が生じている期間を狙って、解除通知を送付する、などという工夫を行っていました。


しかし、この問題にほぼ決着をつけると思われる大阪高裁判例(大阪高判H25.11.22判時2234-20)が出ました。この判決は賃借人から上告(及び上告受理申立て)がされましたが、平成26年6月26日に上告は棄却されています(上告受理申立ては不受理決定)。したがって、最高裁もこの大阪高裁判決を認めたといっていいかと思います。

 

事案は、

1.賃貸借契約書に、賃料等を2ヶ月以上遅滞したときは、賃貸人は契約を解除することができる、旨の条項がある。

2.賃借人が平成24年2月分以降賃料の滞納を繰り返したため、賃借人は同年4月に解除通知を発送。

3.ただし、延滞された賃料については、賃料保証会社によって賃貸人に立替払いがされている。なお、賃借人は、その後一部弁済をしたものの、約12ヶ月分の賃料を支払わなかった。

4.賃貸人が賃借人に建物明渡を求め、賃料保証会社が賃借人に求償金の支払いを求める訴訟において、賃借人は、次のように主張した。

賃貸借契約書には、2ヶ月以上の賃料の支払い遅滞により賃貸職契約を解除することができる旨が定められているが、本件では賃料保証会社により代位弁済により賃料の支払いがなされているから、賃貸借契約の解除の意思表示がされた時点における賃料の不払いは1ヶ月分だけである。したがって、本件では、賃貸人は賃貸借契約を解除することはできなかったはずだ。

 

それに対する大阪高裁の判断は次の通りです。

本件賃貸借契約では,控訴人が賃料等の支払を2ヶ月以上滞納すれば,被控訴人X1は本件賃貸借契約を解除することができる(本件賃貸借契約17条①)ところ,弁論の全趣旨によれば,控訴人は,平成24年4月分~平成25年3月分までの賃料等を支払っていないことが認められる。よって,被控訴人X1は本件賃貸借契約を解除することができる。

 これに対し,控訴人は,平成24年4月分~平成25年1月分の賃料等については,被控訴人X2がこれを代位弁済しているから,控訴人に賃料等の不払はないと主張する。そして,証拠(甲7の1,2,甲8)及び弁論の全趣旨によれば,被控訴人X2は,被控訴人X1に対し,平成24年2月~平成25年6月まで,毎月の賃料等7万8000円に相当する金額を代位弁済していることが認められる。

 本件保証委託契約のような賃貸借保証委託契約は,保証会社が賃借人の賃貸人に対する賃料支払債務を保証し,賃借人が賃料の支払を怠った場合に,保証会社が保証限度額内で賃貸人にこれを支払うこととするものであり,これにより,賃貸人にとっては安定確実な賃料収受を可能とし,賃借人にとっても容易に賃借が可能になるという利益をもたらすものであると考えられる。しかし,賃貸借保証委託契約に基づく保証会社の支払は代位弁済であって,賃借人による賃料の支払ではないから,賃貸借契約の債務不履行の有無を判断するに当たり,保証会社による代位弁済の事実を考慮することは相当でない。なぜなら,保証会社の保証はあくまでも保証委託契約に基づく保証の履行であって,これにより,賃借人の賃料の不払という事実に消長を来すものではなく,ひいてはこれによる賃貸借契約の解除原因事実の発生という事態を妨げるものではないことは明らかである。よって,控訴人の上記主張は理由がない


素晴らしい判決だと思います。

これから我が国の高齢化社会化がますます進むことを考えると、もはや親や親戚が賃借人の信用を補完することには無理がありますので、賃料保証会社のビジネスはとても社会的に意義があるものになると思います。
そのときに、従来、親や近親者によって行われていた賃料保証の時代の価値観に従い、保証人によって代位弁済がなされているから、賃貸借契約に債務不履行はなく、賃貸人は賃貸借契約を解除することができない、というのでは、このビジネスはなりたっていきません。

この大阪高裁判決には拍手を送りたいと思います。

なお、賃貸借契約の解除には、このほかにも、信頼関係の破壊というややこしい議論があります。
この判例でも、信頼関係を破壊していないから解除は認められないという賃借人側の抗弁が主張されており、その抗弁自体は、さすがに12ヶ月も賃料を遅滞している案件ですので認められませんでしたが、この判例を読む際にも、「単に2ケ月の賃料不払いがあれば賃貸借契約を解除できるということを言っているのではない」ことには注意する必要があります。