●はじめに

いわゆる事故物件、例えば、マンション室内で過去に自殺や他殺などがあった場合、その事実を知らされずにマンションを購入した買主は、売主に対し、一定の要件のもと、瑕疵担保責任を追及することができます(また、仲介業者に対して説明義務違反の責任追及がされることもあります。)。

こういった問題は、人によっては、全然気にしない方もいるかもしれませんし、マンションの構造に物理的な欠陥が生じるわけではありません。しかし、多くの人にとっては、やはり、心理的に気になりますし、周囲で噂されるなど、住み心地の良さを欠く面は否めません。

こういった、物理的には欠陥はないのだけれども、心理的に住み心地の良さを欠く、という状況は、心理的瑕疵と呼ばれ、裁判実務でも、一定要件のもと、瑕疵担保責任が認められています。

よく例として挙げられるのが、冒頭に挙げた自殺などのケース(※)ですが、裁判例を見てみると、少し、イレギュラーなものもあります。それは、家がまだでき上る前、建築現場で自殺がおこったというケースです。

※なお、確かに、過去、部屋で自殺があったようなケースでは、心理的瑕疵が肯定される傾向にありますが、絶対ではなく、諸事情を踏まえて、瑕疵が否定される場合もあることには注意が必要です。



●東京地裁平成24年11月6日判決

この点に関する裁判例として、東京地裁平成24年11月6日判決があります。事案は、建築現場において、現場所長が自殺(足場に紐をかけた首吊り自殺)したというものです。具体的な経緯については、判決において、「隣地居住者からのクレームによりストレスを募らせ,それに抗議する趣旨で自殺を決意」したと認定されています。

論点は複数ありますが、心理的瑕疵との関連では、
  ・請負人側から代金請求がなされたこと
に対し、
  ・注文者側が、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権などをもって
   相殺を主張
して、争われました。

これに対し、裁判所は、瑕疵担保責任(心理的瑕疵)を認め、建物について3割の減価が生じたとして、その損害賠償を認めました。さらに、同裁判例では、請負人の使用者責任として慰謝料100万円の請求も認められています。

事故物件の例との比較では、マンションの室内での自殺か、室外の足場での自殺か、という違いはあります。しかし、この点に関して、本裁判例は、「本件事故がどの程度記憶に残り続けるかを判断するにあたり,建物の内部で発生した自殺と区別すべき理由はない」と判示しています。



●裁判例の分析

従来、事故物件などにおける心理的瑕疵に関しては、裁判例上、
  ・通常一般人を基準として、
  ・住み心地の良さを欠くと感ずるような心理的に嫌悪すべき事由
    ないし
   嫌悪すべき歴史的背景
が認められるかが、判断基準とされてきました。ごく簡単に言えば、人が嫌がるかどうか、ということですが、この基準だけではかなり抽象的です。

そこで、各裁判例では、上記要件を判断するために、さらに詳細な事実についても触れられています。明示的に規範が定立されている訳ではありませんが、心理的瑕疵については、
 ①死亡の態様
 ②報道により周辺住民に知れ渡っているか
  (特に死亡の態様が詳細に伝わっているか)
 ③(マンションなどの場合)事故は居住スペース部分で発生したか
 ④建物が居住目的のものか
 ⑤事件から年数が経過しているか
等々の細かな要素を踏まえて、総合的に判断されているようです。


例えば、①死亡の態様が凄惨なものであれば、心理的に嫌だと感じる人は多くなるでしょうし(瑕疵肯定の方向)、②報道で死亡の詳細が周囲に伝わっていれば、周囲の噂などがたって、住み心地の良さは害されます(瑕疵肯定の方向)。逆に、③居住スペースとは離れた共用部分で人が亡くなったという場合は、嫌悪感も低下しますし(瑕疵否定の方向)、④事業目的であれば、居住目的と比べて、許容範囲も広がるという見方もできます(瑕疵否定の方向)。また、⑤事件から年数が経過していれば、心理的な嫌悪感は風化するとも言えます(瑕疵否定の方向)。

これらの要素は、建築現場のケースであっても同様に当てはまると考えられますし、上記裁判例でも、これらの点へ言及されています。

ただ、建築現場での自殺というケースでは、⑤については、何十年も経ってから紛争になる、ということは考えられません(何十年も経てば、そもそも、時効になってしまいます。)ので、わざわざ要件に挙げるまでもないかもしれません(つまり、当然、事件から年数は経過していない、ということになります。)。


さて、実際、上記裁判例を、この要素に従って分析すると、どうなるでしょうか。裁判例では、それぞれ、①~④に関して、以下のような判示がなされています。

 ①
  →注文者とも面識のある現場所長の首吊りによる自殺である

 ②
  →周辺住人などにも広く事情が知れ渡っている(そもそも、
   周辺住人からのクレームに起因して自殺した、という背景事情
   がある)

 ③
  →建物の内部で発生した自殺と区別すべき理由はない

 ④
  →子供と住むためであった


いずれも、心理的瑕疵を肯定する方向に働く事情が認定されていますね。結論的に、瑕疵担保責任が認められたことにも頷けます。



このように、裁判例では、細かな要素に基づき判断がされており、冒頭でも申しましたとおり、

  自殺=瑕疵

と安直に判断することはできません。心理的瑕疵があるか否かは、上記要素など総合考慮した、ケースバイケースの判断が求められ、自殺であっても心理的瑕疵なしとされる場合もありますし、不慮の死亡事故であっても心理的瑕疵ありとされる可能性はあると思います。