カテゴリ: その他法律

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昨日(2019年9月4日)の日本経済新聞朝刊3頁に「民事裁判 審理期間1/3に」という注目すべき記事が出ていました。

(以下「抜粋」)

「最高裁や法務省が参加する研究会が民事裁判〔中略〕の審理を半年以内に終える新制度を検討していることがわかった。」

「最高裁の統計によると、証人尋問が行われるなどして18年に終わった一般的な民事裁判では第1回口頭弁論から結審まで平均16ヶ月を要した。数年かかる場合もある。」

「新制度では終結時期を決め、争点を絞り調べる証拠などを減らす。」

「迅速な訴訟に向けた裁判のIT(情報技術)化が2023年度以降の完了を目標に進んでおり、それに合わせて新制度の導入を目指す。」

「新制度は短期間で集中的に審理するため、訴訟当事者には訴状や準備書面をウェブ上で裁判所に提出するよう義務付ける。書面の提出は3通までとし、文字数やページ数も統一することを想定している。」(同朝刊社会面)


(飛田の感想)
全面的に賛成。実務をしていると本当に裁判には時間がかかりすぎていると実感する。中には、あまりに裁判が長期化しているので、当事者双方とも嫌気をさし、しょうがないので、しぶしぶ和解している例も散見される。これでは、裁判が事件を解決したのではなく、時(とき)が事件を解決したという感じだ。

 もっとも、これについては、裁判所の責任というよりは、弁護士の責任が大きいだろう。迅速に案件を処理できるような組織的な事務所体制になっていないとか、また、褒められた例ではないが、負け筋の案件などでは、わざと事件の進行をゆっくりしようとする誘惑がある。弁護士は依頼人の利益のために働いているので、必ずしも、このこと自体を責めることはできないが、ただ、現状の制度や運用が、昔ながらの弁護士事務所の体制や、進行を遅らせることができてしまう原因となっていることが問題だ。したがって、制度の方を変える必要がある。

 ただし、1点問題がある。同記事によると、「原案では原告が提訴時に新制度の利用を申し立てて被告も同意した場合、原則6ヶ月以内に審理を終える。」とある。しかし、現状一番問題となっているのは、被告の方が負け筋で、「次の期日は2ヶ月先でないと入りません。」などと進行を遅らせられるような案件だ。もちろん、当初から証拠が薄い案件または途中で負け筋であることが判明した案件などでは、原告側が進行を遅らせようとする場合もある。したがって、6ヶ月以内に審理を終結するというこの新しい制度が当事者の申立てや、それに対する同意を要件にしてはうまく機能しないと思うのだ。

 私としては、6ヶ月というと今の運用よりも大分縮まるが、それでも当事者としては「長い」と感じると思うので、特別の事情がない限り、全ての民事事件において、原則6ヶ月以内に審理を終結するような制度設計すべきであると考える。
以上
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 先日(7月21日)、参議院選挙が行われ、色々なことが話題になりましたが、ワイドショー的に1番インパクトがあったのは、「NHKから国民を守る党」(N国)が比例区で約2%の得票を獲得し、党首の立花孝志氏が参議院議員になったことでしょう。この立花孝志氏、NHKの政見放送において「NHKをぶっ潰せ!」と連呼したり、当選後も、自身を気持ち悪いなどと言ったマツコ・デラックスさんについて、「マツコ・デラックスをぶっ潰せ!」などと攻撃したりして、過激なパフォーマンスを続けています。しかし、N国の政策自体はとてもシンプルで、「NHKをスクランブル放送化せよ。」ということです。つまりNHKと受信契約をした者だけがNHKを見られるようにして、NHKを見ない人が受信料の支払いを強制されることがないようにしたいということなのです。産経新聞の世論調査によると、このNHKのスクランブル化ということについては、52%が賛成であり、反対を上回っています。つまり、それなりに世論の支持を受ける政策を掲げているから参院選の比例区において約2%もの得票を得ることができたのでしょう。

 

 このN国の台頭を見るにつけ、私が思い出すのは、一昨年(平成29年)12月6日に出たNHKの受信料をめぐる最高裁大法廷判決です。放送法64条1項本文は、「協会〔注:NHKのこと。〕の放送を受信することのできる受信設備を設置した者は、協会とその放送の受信についての契約をしなければならない。」と定め、テレビ等の受信設備を家に設置すると、NHKとの間で受信料契約をすることが強制され、受信料を支払わなければならなくなりますが、このような仕組みが、憲法の保障する契約の自由、知る権利(21条)及び財産権(29条)を侵害しているのではないか?という点が争われたのがこの事件です。具体的には、テレビを設置することが必ずしもNHKの番組を見ることにはならないのですが、それにもかかわらず、NHKに必ず受信料を支払わなければならないというのは不当だということです。

 

 これに対して、最高裁大法廷は、受信設備設置者にNHKの受信料の支払いを強制する放送法64条1項本文の規定を合憲と判断しました。その理由は、戦後、国会が、テレビ放送を、公共放送事業者と民間放送事業者の2本立てにして、前者を担うものとしてNHKを存立させ、受信設備設置者に受信料を負担させることにした仕組みは、「憲法21条の保障する表現の自由の下で国民の知る権利を実質的に充足すべく採用され、その目的にかなう合理的なものであると解されるのであり、かつ、放送をめぐる環境の変化が生じつつあるとしても、なおその合理性が今日まで失われたとする事情も見いだせないのであるから、これが憲法上許容される立法裁量の範囲内にあることは明らかというべきである。」というのです。

 

 私は、最高裁が、戦後、まだテレビ放送があまり行われていなかったときに、テレビの設置者全員にNHKの受信料を負担させることに合理性があると言っていることにはいいとしても、現在、「放送をめぐる環境の変化が生じつつあるとしても、なおその合理性が今日まで失われたとする事情も見いだせない」と述べている点はちょっと疑問に思っていました。東京では、何十年も前から地上波だけでNHK以外に5チャンネル(日テレ、TBS、フジ、テレビ朝日、テレビ東京)はあり、ケーブルテレビでは、専門チャンネルも含めてそれこそ数百チャンネルあり、インターネットのテレビでもニコニコ生放送やアメーバTVなど地上波に負けないような放送がなされているので、NHKがなければ、国民の知る権利が実質的に充足されないなどとはいえないのではないかと思います。少なくとも、テレビを設置したということだけでNHKの受信料を負担させることに合理性があるとは思われません。しかも、現在では、NHKと受信料契約を締結した者だけにNHKが見られるようにする(スクランブル化)ことが技術的・コスト的に容易になっています。政府の広報や災害時の緊急放送、(議論はあると思いますが)教育番組などは税金で運営するとして、通常のドラマ・歌番組・ニュース・スポーツなどは、NHKを見ない人にまで負担させるのは理由がないように思います。N国の台頭やNHKのスクランブル化に賛成する人が52%もいるという結果をみると、やはり最高裁大法廷は時代の流れを読めていなかったのではないかなと感じます。

 

 この時代の流れや、人々の規範意識の変化を敏感に感じる能力というのは我々法曹にとって重要なことだと思います。それがないとピント外れな結論が導かれてしまうからです。

 

 私が、最近、世の中が変わったなと思うのが

 

(1) 戦後すぐのころは、出生率が4倍くらいで、日本の人口が増えすぎることを心配していた政府は、ブラジル等への移民政策を進めていたが、現在では、出生率が1.42くらいまで減り、少子化時代となって、労働力も不足しているので、なんとか移民を受け入れようと議論している。

(2) つい最近まで、長時間労働は、日本人の勤勉さの象徴として良いイメージであったが、働き方改革が叫ばれて、残業は悪とみなされるようになった。

(3) 私の子供のころは、タバコはカッコいい大人の象徴で、東海道線などでは、電車の中でも平気でタバコが吸われていたが、現在はタバコの健康被害が明らかとなり、イメージ的にも、ニコチンの依存症から抜けられないダメな大人の象徴となった。

(4) LGBTは、昔は、ホモ男とか、オカマなどと蔑みの対象であったが、現在では、DNAレベルの問題であることが認識され、最近では、同性婚についても(国際的には遅ればせながらではあるが)本格的に議論されるようになった。

(5) 学校における体罰、職場におけるセクハラ、パワハラは厳禁になった。

(6) 暴力団排除が徹底されるようになった。

(7) 高齢者の運転に白い眼がむけられるようにった。

(8) 高校野球のピッチャーにも球数制限、連投制限が導入されることになった。

 

等々です。皆様も色々と感じているのではないでしょうか。

 

これからも、世の中の流れや人々の規範意識の変化について敏感でありたいと思います。

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来年(2020年)4月1日から施行される改正民法の勉強をしていて、あれっ???と思ったことの第二弾です。まずは条文から。


(債務者の取立てその他の処分の権限等)
第423条の5 債権者が被代位権利を行使した場合であっても、債務者は、被代位権利について、自ら取立てその他の処分をすることを妨げられない。この場合においては、相手方も、被代位権利について、債務者に対して履行をすることを妨げられない。



この条文の趣旨については、法務省の立法担当者による筒井・松村編著「一問一答 民法(債権関係)改正」(商事法務)93頁から94頁にかけて次のように説明されています。長くなりますが以下引用。

「4 債務者の処分権限の制限の見直し
 旧法化の判例(大判昭和14年5月16日)は、債権者が代位行使に着手して、債務者にその事実を通知し、又は債務者がそのことを了知した場合には、債務者は被代位権利について取立てその他の処分をすることができないとしていた。また、下級審裁判例の中には、債務者による処分が制限されることを前提に、この場合には、相手方が債務者に対して債務の履行をすることもできないとするものがあった。
 しかし、債権者代位権は、債務者の責任財産を保全するため、債務者が自ら権利を行使しない場合に限って債権者に行使が認められるものであるから、債権者が代位行使に着手した後であっても債務者が自ら権利を行使するのであれば、それによって責任財産の保全という所期の目的を達成することができる。それにもかかわらず、債務者による処分を制限するのは、債務者の財産管理に対する過剰な介入である。また、債務者による取立てが制限された結果相手方が債務者に対して債務の履行をすることも禁止されると解した場合には、相手方は債権者代位権の要件が充足されているかを債務を履行する前に判断しなければならなくなるが、相手方は、その判断に必要な情報を有しているとは限らない。
 そこで、新法においては、債権者が被代位権利を行使した場合であっても、債務者はその権利について取立てその他の処分をすることができ、相手方も債務者に対して履行をすることを妨げないとしている(新法第423条の5)。」


(私の感想)
 えっえっ!そうなの???私の実務的感覚としては、債権者代位権が行使される場面は、債務者がとてもお金に困窮しているときであり(いわゆる無資力)、方々からお金の督促をされているようなときなので、債務者のもとにお金が入ってくると、すぐに使われてしまうというものです。だから、従来の判例は、債権者が代位権行使に着手したときは、債務者に被代位権利の取立等をすることができないと解釈するとともに、債権者は相手方に対し、(債務者ではなくて)自分に支払えと請求できるようにしていたという理解なのです(注1)。つまり、債権者代位権が行使されているのに、債務者が被代位債権の取立等をすることを認めると、債務者の責任財産の保全という目的も実質的には達成されなくなるから、債務者の取り立てや、債務者への支払いを禁止していたと考えるのです。

 現実的に考えても、債権者代位権が行使された場合、債務者は相手方に「頼むから自分に払ってくれ。長い付き合いじゃないか。迷惑は絶対にかけない。」と頼むでしょう。で、その際に、新法第423条の5により確かに債務者に支払ってもOKということになると、相手方としては、(債権者代位権を行使してきた見知らぬ第三者ではなく)従来から付き合いがある債務者に心置きなく払えることになるのです。かくして、債権者代位権の実効性はおそろしく低下するでしょう。

 まぁ、そもそも債権者代位権は、債務者の無資力を立証するのが難しかったり、被代位権利を探索することが難しかったりして、実務上はあまり使われない制度なのですが、この第423条の5により、ますます使われなくなるのではないでしょうか???


(注1)この後者の点は、第423条の3で法定された。であれば、どうして前者について、反対のことを法定してしまったのか???

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まずは、次の条文を読んでほしいと思います。これは、東京弁護士会内の最大派閥・法友会の若手弁護士の会である法友全期会の債権法改正特別委員会が『改正民法 不動産売買・賃貸借契約とモデル書式』という本の中で発表した土地建物売買契約書(例)の条文です。

 

(契約不適合責任)

第11条 買主は売主に対し、本件物件に下記(1)ないし(4)の瑕疵があるなど、本件物件が本契約の内容に適合しないものであった場合、相当の期間を定めて当該瑕疵の修補等、履行の追完を催告し、その期間内に履行がないときは、買主はその不適合の程度に応じて代金の減額を請求できる。この場合、減額する代金額は、当事者間での協議により決定するが、協議がまとまらない場合には、契約内容不適合がなければ本件物件が有したであろう価値に対して、本件物件の実際の価値との間で成立する比率に従って代金額を減額するものとする。

(1) 雨漏り

(2) シロアリの害

(3) 建物構造上主要な部位の腐蝕

(4) 給排水管(敷地内埋設給排水管を含む。)の故障

 なお、買主は売主に対し、本件物件について、前記瑕疵を発見したとき、すみやかにその瑕疵を通知して、修復に急を要する場合を除き売主に立ち会う機会を与えなければならない。

〔以下、省略〕

 

この契約書(例)の条文について違和感を感じないでしょうか?この違和感を感じるには202041日から施行される改正民法における瑕疵担保責任のことを知っておくことが必要です。

 

これまで、不動産(土地・建物)や中古動産(自動車・機械)などの特定物の売買については、その物自体を売却するという契約なのだから、その物自体を引き渡せば売主の責任は果たしたことになるが(いわゆる特定物ドグマ)、ただ、目的物に隠れた瑕疵(=通常有すべき品質・性能を欠くことがある)ときに売主に何も責任追及できないとすると買主に酷なので、瑕疵担保責任という責任を法律が特別に認めたのだ(法定責任説)と解されていたのです。

それに対し、改正民法では、いえいえ特定物であろうが、不特定物であろうが、売買の当事者は、その合意した一定の品質・性能を有する目的物を売買の対象にすることを意図していたのであるから、その意図した目的物が引き渡されなかったのであれば、契約上の責任が発生するのだ(契約責任説)という立場に立っています。つまり、瑕疵担保責任といっても、それは債務不履行責任と同じだというのです。

そこから、

1.これまでは「隠れた」瑕疵しか責任追及できなかったが、改正民法では、隠れていたか否かにかかわらず、目的物が契約に不適合なものであれば、債務の履行が行われたとは言えないので、売主に対して責任を追及できる。

2.これまでは、瑕疵担保責任は法定責任という前提があったため、そこにおける損害賠償は信頼利益(現実に発生した損害)のみが対象になると考えられていたが、改正民法では、通常の債務不履行と異ならないから、逸失利益(得べかりし利益)も対象になる。
などの違いが導かれるのです。

 

そして、ここが重要な点なのですが、「瑕疵」という用語は、国民一般からは理解しにくい用語ですし、従来から判例上「瑕疵」は「契約の内容に適合しないこと」と解釈されていたところ(最判平成22.6.1、最判平成25.3.22)、「瑕疵」という用語では、当事者が目的物上のキズを問題にしていなくとも客観的にキズがあれば売主に責任が発生するなどいう誤解を招くおそれもあるので、積極的に使わないとの決断がなされ、民法典からは一掃されてしまったのです(「一問一答 民法(債権関係)改正」(275頁)参照)。

 

ですから、上記の条文で、「本件物件に下記(1)ないし(4)の瑕疵があるなど」とか、「当該瑕疵の修補等、履行の追完を催告し」とか「前記瑕疵を発見したとき」とか、「瑕疵」という用語を使うのは、民法改正の趣旨をよくわかっていないと言わざるを得ないと思うのです。私としては「欠陥」とか「不適合」とかもっと現代的な言い回しにした方がいいと思います。


ただ、いずれにしても、改正民法は202041日から施行されますので、クライアントの皆様にとっては、契約書式の見直しが急務になりますね。

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来年(2020年)4月1日から施行される改正民法の151条には、「協議を行う旨による時効の完成猶予」の条文が新設されています。
長くなりますが、条文を引用すると次のとおりです。



(協議を行う旨の合意による時効の完成猶予)
第151条 権利についての協議を行う旨の合意が書面でされたときは、次に掲げる時のいずれか早い時までの間は、時効は、完成しない。
一 その合意があった時から1年を経過した時
二 その合意において当事者が協議を行う期間(1年に満たないものに限る。)を定めたときは、その期間を経過した時
三 当事者の一方から相手方に対して協議の続行を拒絶する旨の通知が書面でされたときは、その通知の時から6箇月を経過した時
2 前項の規定により時効の完成が猶予されている間にされた再度の合意は、同項の規定による時効の完成猶予の効力を有する。ただし、その効力は、時効の完成が猶予されなかったとすれば時効が完成すべき時から通じて5年を超えることができない。
3 催告によって時効の完成が猶予されている間にされた第1項の合意は、同項の規定による時効の完成猶予の効力を有しない。同項の規定により時効の完成が猶予されている間にされた催告についても、同様とする。
4 第1項の合意がその内容を記載した電磁的記録(電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。以下同じ。)によってされたときは、その合意は、書面によってされたものとみなして、前三項の規定を準用する。
5 前項の規定は、第1項第3号の通議について準用する。

このような時効完成猶予事由を新設した理由については、法務省で民法改正を担当していた筒井・松村著『一問一答 民法(債権関係)改正』49頁によれば、「旧法の下においては、当事者が権利をめぐる争いを解決するための協議を継続していても、時効の完成が迫ると、完成を阻止するためだけに訴訟の提起や調停の申立てなどの措置をとらざるを得ず、当事者間における自発的で柔軟な紛争解決の障害となっていた。そのため、このような協議を行っている期間中は、時効が完成しないように手当をする必要がある。」とのことです。

また、単に協議をしているという事実状態のみでは足りず、当事者間で協議を行う旨の合意をしていることが必要なのは、同書によれば、「どのような状態に至れば協議といえるかは不明瞭であるのに対して、協議を行うことを対象とした合意の存否であればその判断は比較的用意であり、事後的な紛争を招きにくいから」ということのようです。

さらに、書面又は電磁的記録による合意を要件にしたのは、「事後的に時効の完成猶予がされたか否か等をめぐり分省が生ずる事態を避けるため」とのことです。もっとも、書面又は電磁的記録の様式自体には制限はないから、署名や記名押印が必要であるということではなく、「また、一通の書面である必要もない。例えば、電子メールで協議の申し入れがされ、その返信で受諾の意思が表示されていれば、電磁的記録によって協議を行う旨の合意がされたことになる。」とのことです。

で、ここからは私の意見ですが、この「協議を行う旨による時効の完成猶予」は、実務で使われるようになるでしょうか?

実は、私は、あまり使われないのではないか、と思っています。

売掛金の請求などの権利の存在がはっきりしているものは、まずは、請求書や内容証明を送付して、支払いの催告をするでしょうから、催告による時効の完成猶予の効力が発生し(第150条1項)、その後に、支払いのスケジュールのために協議を行おうということになっても、第151条第3項により、この合意による時効完成猶予の効力を有しません。したがって、この制度は、当事者間で権利の存在について争いがあるような場合に利用されるのかな、と思うのですが、そもそも権利の存在について債務者側が争っている場合には、債務者側は協議にはのってこないでしょうし、さらに協議に時効完成猶予効があるなどと知ったら、一層、協議をすること自体を拒否してくると思うのです。強いて言えば、権利の存在自体には争いはないが、その金額について争いがあるような場合には、「権利についての協議」ができそうですが、その場合にも、通常は、まずは債権者側が内容証明等で権利主張をするでしょうから、はじめに催告が行われることになるのではないかと思うのです。

まぁ、使われるか使われないかは、実際に改正民法が施行されて数年たたないと分かりませんが、実務家としての経験からすると、「使われないんじゃないかな~」と思います。
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日本には、所有者が不明な土地がどれくらいあるか知っていますか?

 

一般財団法人国土計画協会らで組織する所有者不明土地問題研究会の調査では、2016年の推計で約410万ヘクタールだそうです。

 

410万ヘクタールといわれても、ちょっとピンとこないかもしれませんが、九州の面積が367万ヘクタールとのことですので、実は、現時点でも、九州の面積以上の土地の所有者が誰だかわからない状態なんだそうです。

 

で、所有者不明土地が発生する主な原因の一つが相続による代替わりだそうですので、今後、団塊の世代が大量にお亡くなりになる大相続時代を迎え、この傾向はさらに進んで、2040年には、約720ヘクタールになるそうです。北海道の面積が834万ヘクタールなので、北海道の面積に匹敵する面積の土地の所有者がわからなくなるということになります。

 

こうなると困りますよね。なんで所有者不明の土地が発生するのか?というと、それは土地の所有には、固定資産税の支払いや、土地の管理などの義務も発生するからです。つまり、所有者不明の土地が発生すればするほど、税収が少なくなりますし、きちんと管理されず荒廃していく土地が多くなるということになるのです。

 

もちろん、政府もこの状況に手をこまねいているわけではなく、既に昨年(2018年)の通常国会で「所有者不明土地の利用円滑化特別措置法」を成立させています。これは、既にある所有者不明の土地を企業や市町村が公園や駐車場というような公共目的に使えようにするものです。

 

ただ、これでは不十分なので、現在の国会では、所有者不明土地のうち、所有者の氏名や住所が正しく登記されていないものについて、登記官が調査し、登記簿上の所有者を正しく書き換えられるようにし、それでも所有者がわからないときは、土地を利用したい自治体や企業の申立てで裁判所が管理者を選び、その管理者により土地を売却できるようになります。

全国に九州の面積よりも多い所有者不明土地があるということになると、中には多くの人が欲しがるような土地もあるかもしれませんので、このような法律ができると不動産業の活性化につながるかもしれませんね。

 

で、さらに、前述のとおり、不明土地の発生は、相続時に相続人の登記がされないことが原因の一つですので、政府は、現在、相続登記の義務化に向け議論を進めています。また、土地所有に伴う義務(固定資産税支払い・土地管理義務)の存在も不明土地が発生する理由ですので、ならば(これまでは認められていなかった)土地所有権の放棄を認めてあげようという議論も進められています。放棄された土地は、受け皿組織にいったん帰属させ、そこから土地を活用したい人とマッチングするような仕組みを作るとのこと。この相続登記の義務化と土地所有権の放棄については2020年の臨時国会に法案の提案を目指しているとのことです。

 

というわけで、この所有者不明土地の問題には今後も注目ですね。これからもWatchしていきたいと思います。

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一昨日(2018年10月16日)、積水ハウス西五反田詐欺被害事件の地面師グループが一斉逮捕されましたが、この事件は非常に興味深いです。

1.まずは、本人確認の難しさ。

報道によれば、地面師たちは、まず今回対象になった西五反田の土地の所有者(女性)のパスポートを偽造し(もちろん写真は今回逮捕された成りすまし役の女性のものにする。)、そのパスポートをもとに、区役所でその土地所有者の印鑑登録をして、印鑑登録証明書の発行を受けたようです。また、積水ハウスのプレスリリースを読むと「〔なりすまし役の女性の〕パスポートや公正証書等による本人確認を過度に信頼し切って〔中略〕契約を進めてしまいました。」とあるので、地面師たちは、土地の権利証が手に入らなかったためだと思いますが、本人確認情報の制度(不動産登記法23条4項)により登記手続きを行うことを計画して、成りすまし役の女性が土地の所有者であることを公証人が認証する公正証書も作成したようです。その公正証書作成の際に利用されたのもおそらく偽造パスポートでしょう。したがって、本件では、偽造パスポートが成りすましの出発点なのです。で、そのパスポートは、ネットで写真が見れますが、司法書士や公証人が見ても偽造されたものと気が付かないくらいなのですから、かなり精巧に作られていたのでしょう。世間では、なぜパスポートや公正証書以外の本人確認をしなかったのだ?などと非難めいたことが言われていますが、不動産登記法では、パスポートや運転免許証などの写真付きの身分証明書の提示を受けた場合、それで本人確認をして良いということになっておりますので(不動産登記規則72条2項1号)、何か相当疑わしい事実でも出てこない限り、わざわざ物件の近所の人たちに聞き取り調査をする必要まではないことになるかと思います。実際、私もよく破産管財人として不動産の売却をしていますが、司法書士の先生から運転免許証の提示は求められますが、それ以上に、私の近所の人たちに私が本当に飛田博という人物なのか聞き取り調査をしたなどということは聞いたことがありません。まして、昨日の報道では、地面師グループは、西五反田の土地上にあった建物(旅館)の鍵を勝手に付け替えて、積水ハウスの担当者に建物の内覧をさせていたり、地面師グループ側にも本当の弁護士がついており、その弁護士も成りすましの事実を知らずに積水ハウスに対応していたりしたようなので(ちなみに、その弁護士は今回逮捕されていません。)、いくら不動産取引のプロといっても、積水ハウス側が成りすましを見破るのはかなり難しかったのではないかと思います。

追記)本日の報道では、司法書士の本人の確認の際になりすまし役の女性が、本人の生年月日や干支を間違えて答えたそうなので、司法書士の本人確認に問題があったかもしれません。

2.次に、報道によると、売買契約を締結し、手付の14億円を支払ってから、残代金49億円を支払うまでに、積水ハウスは、本当の所有者を名乗る人物から「仮登記がされて驚いている。無効なので抹消せよ。」などと警告する内容証明を4通も受け取っていたらしいのですが、なぜそのような内容証明を受け取っていながら地面師に騙されていることに気が付かなかったのでしょうか?

この点については、積水ハウスのプレスリリースでは、「これらリスク情報を取引妨害の類と判断し、十分な情報共有も行われませんでした。」ということなのですが、「取引妨害の類」と判断されるような内容・形式の文章であったのか少々興味がありますね。ネットで調べても、どのような内容証明だったのかは公表されていなかったので、何とも言えないところですが、もし普通に読めば「この取引は大丈夫か?」という内容だったのであれば、積水ハウスのガバナンスには重大な問題があったということになるかと思います。

3.さらに本件で、最終的に法務局で所有権移転登記が却下された経緯についても気になります。

報道によれば、印鑑証明書が偽造であることがわかって、申請が却下されたようなのですが、印鑑踏力証明書自体はきちんと区役所で発行されたものでしょうから、本件では、真の所有者または周りの人たちがあらかじめ法務局に事情を話して所有権移転登記を阻止しようとしていない限り、法務局が印鑑証明書の偽造を見破るのは難しかったのでは?と思います。そのように考えないと、なぜ契約締結時点に仮登記を入れられたのに(したがって、このときは法務局は印鑑登録証明書の偽造に気が付かなかった。)、本登記の際に、印鑑登録証明書の偽造に気が付いたのでしょう。

4.とまあ、この件については色々な論点・疑問点があるのですが、最後に、不動産取引特有の事情についても指摘したいと思います。

不動産取引では、対象となる土地の価格が大きいため、①買主にとっては代金を支払ったにもかかわらず所有権移転登記を移転してもらえない事態を防ぐため、また、②売主にとっては物件の登記を移転したのに代金の支払いを受けられない事態を防ぐため、ほとんどの場合、代金の支払いと登記の移転は同時履行とされます。しかし、実際には、登記手続には1週間くらいかかるため、同時履行とされるのは、代金の支払いと(登記手続の完了ではなく)登記移転に必要な書類の受け渡しなのです。

不動産取引の最終決済のイメージはこんな感じです。不動産に担保権がついていると、その担保権者にも来てもらわなければならないので複雑になりますが、最も単純な担保権がついていないパターンで説明すると、
① まず、買主は売買代金の融資を銀行から受けることが多いので、多くの場合、その銀行の会議室に、売主、買主、担当司法書士が集合する。
② 次に、売主が司法書士に登記必要書類(委任状、住民票、登記識別情報、原因証書)を交付する。
③ 司法書士が登記必要書類に不備がないことを確認し、OKを出してから、買主は、売主の口座に売買代金を振り込む。
④ 買主が着金を確認したら、取引は終了し、解散する。
⑤ その後、司法書士が法務局に行き、移転登記や銀行の担保権設定の手続きをする。

実務的には、司法書士のOKが出て買主が振込みの手続して売主の口座にお金が着金するまでに時間を要することがあり、会議室の中で、皆なにもすることがなく気まずい雰囲気になることが多いので、そこをどう乗り切るかが課題だったりするのですが、そのようなつまらないことは置いておいて、いずれにしても、我が国の不動産取引で代金の支払いと同時履行になるのは、登記手続の完了ではなく、その前段階の司法書士への登記書類の引渡しなのです。したがって、不動産取引において司法書士の先生方は非常に重要な役割を果たしているのですが、本件の場合、印鑑証明書と公証人の本人確認書面で移転登記をしようとしているので、登記必要書類には不備はなかったのでしょう。だとすれば、本件のようなケースは、通常の不動産取引のプロセスのなかでは防ぎようがなかったということになるかと思います。

このような事態を防ぐにはどうしたら良いのでしょう?

それは、簡単で、代金が売主に支払われるタイミングを登記の完了まで遅らせれば良いのです。もちろん、売主が移転登記手続の申請をしたのに、買主が何もしなくてよいというのは公平ではありませんので、例えば、買主は、中立公平な第三者に売買代金を預け、移転登記が完了した時点で、その売買代金が売主にリリースされるという仕組みを確立すればよいのです。そうです。外国でいうエスクローの仕組みを不動産取引に広く導入するということです。私は、不動産取引においける司法書士の先生方のこれまでの経験や役割からして、このエスクロー制度は司法書士会などが先鞭をきって導入するのが良いのではないかと思うのですが、いかがですかね?最近司法書士の先生の仕事が減っていると聞いていますので、業界の起爆剤になるのでは?

もっとも、最終的に移転登記も完了して、売買代金も売主にリリースされたが、後で地面師による売買であることが判明したような場合には、無権利者からの売買であり、登記には無効な売買を有効にするまでの効力はありませんので、買主は保護されないということになります。

不動産取引は難しいですね。

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日本経済新聞2018年3月20日夕刊1面の「自動車運転で死亡事故 ウーバー車、米で歩行者はねる」との見出しの記事の抜粋


「米ライドシェア最大手ウーバーテクノロジーズの自動運転車がアリゾナ州で歩行者をはね、死亡させる事故が起きたことが19日までに分かった。同社はペンシルべニア州ピッツバーグなど他地域を含む北米4都市すべての公道での自動運転車の走行試験をいったん中止した。」


「米紙サンフランシスコ・クロニクルによれば、地元警察は歩行者が急に飛び出し、人間でも避けるのが難しい事故だったとみているという。」


「米国では既に1000台以上の自動運転車が実験走行中で、台数は急速に増えている。事故が起きたアリゾナ州は規制緩和が進み、無人運転の実験も始まっている。自動運転開発の世界的な中心地カリフォルニア州でも4月に無人運転が解禁される予定だ。」

(私のコメント)
事故でお亡くなりになった方にはお悔やみ申し上げますが、自動運転がもうそこまで来ているなと少々衝撃を受けました。あと5年〜10年後には、人間が自動車を運転することはなくなっていくのかもしれませんね。そうすると、たしか、損保会社の売り上げの半分は自動車保険と聞いたことがありますので、損保業界には大変動が起きることになるのでしょう。そして、もちろん、交通事故を主な収入源としている法律事務所・弁護士先生の仕事にも大変動が起きるのでしょうね。そんなことを考えた記事でした。
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2018年3月20日日本経済新聞夕刊社会・スポーツ面の「ネットの人権侵害 2000件超 5年連続で最多更新」「『名誉棄損』が48%増加」という見出しの記事から抜粋。


「法務省は20日、2017年に全国の法務局が救済手続きを始めた人権侵害の状況を公表した。無断で個人情報を掲載するなどのインターネット上の人権侵害は前年比16.1%増の2217年と5年連続で過去最多を更新し、初めて2千件を上回った。」


(私のコメント)
裁判所の仮処分案件でも、今やネットの名誉侵害の削除請求等がとても多い状況なので、たとえば東京地裁あたりに、ネット関係の仮処分案件やネットの名誉侵害案件の専門部を作って、これらの案件を効果的に審理するようなことができないかな、と思います。高齢化・人口減の影響なのかはよくわかりませんが、裁判所の事件が年々減少傾向にあるので、時代の流れに即応して、少しでも国民の役に立つような制度・運用に変えていけたらな、と思うのですが、いかがでしょう?
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2018年3月19日日本経済新聞朝刊社会面の「偽アカウント削除命令 地裁 ツイッターで成り済まし」という見出しの記事から抜粋

「ツイッター上で「成り済まし」の被害に遭った埼玉県内の女性が、ツイッター社(本社・米国)を相手に偽アカウントの削除を求め仮処分をさいたま地裁に申請し、認められていたことが18日、女性の代理人弁護士への取材でわかった。」

(私のコメント)
弁護士的には、米国のツイッター社に仮処分を申し立てた際に、申立書の副本をツイッター社に送らなければならないのですが、その副本の送付の際に英訳を付けることが求められるのかとか(多分求められる)、米国の会社であるツイッター社が日本の裁判所の決定に従ってくれるのか?などというところが気になりますね。もちろん、ツイッター上の特定の発言や記事ではなく、アカウント自体の削除命令が出たという点で画期的な決定だと思います。
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