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少子高齢化(アクセスの負担や医療機関の充実等)や、コンパクトシティ構想(中心市街地の活性化)の観点から、今後、限られた中心市街地に多くの人々が住むために、集合住宅たるマンションの需要がさらに増えていくと予想しています。
今回は、マンションの管理費と修繕積立金(以下、併せて「管理費等」といいます。)の滞納者に対して、どのように対応していくかという点についてお話したいと思います

 

マンションは、管理費等を各区分所有者から徴収し、この管理費等によって、共有部分や敷地部分のメンテナンスが行われ、また将来的な修繕のための費用をプールしていくことになります。
管理費等の滞納者がいると、最終的に他の区分所有者が負担しなければならなくなるので、マンション全体の価値を下げることになります。「マンションは管理を買え」とよく言われますが、滞納者がいる事実だけでなく、管理組合もこのような滞納者を野放しにしているとなると、ますますマンションの価値を下げることになりかねません。
伝説のヴィンテージマンションとされる広尾ガーデンヒルズ(渋谷区)は、管理体制が抜群に良いと言われており、築36年を経過した今でも、購入希望者が後を絶たないそうです。(そもそもこのマンションに滞納者はいないとは思いますが…)仮にこのマンションに滞納者が出てきた場合には、管理組合はしっかりと対応するのでしょう。

 

さて、管理費等の滞納者に対する対応策ですが、実務上問題になった事例を紹介します。

 

①滞納者に対する水道・電気等の供給停止
水道光熱費を管理組合が集金する方式だと、管理組合がペナルティとして滞納者の部屋の水道や電気等の供給を停止することがしばしば行われます。

このような水道・電気等の供給停止について、裁判例(管理規約に、管理費等を滞納した場合には給湯設備をストップできる、という記載があるマンションの事例)では、「他の方法をとることが著しく困難であるか、実際上効果がないような場合に限って是認されるものと解すべきである」として、このような例外がない状況では、権利濫用であり、民法上の不法行為が成立するとして、損害賠償の請求が認められました(東京地判平成2130日・判時 137083頁)。

水道・電気等の供給停止は、滞納者に対する圧力として事実上の効果を発揮するとは思いますが上記のように最終手段として例外的に許容されるに過ぎないと考えられており、不法行為に当たらないとする裁判例もあるにはありますが、基本的にはNGであると考えたほうが無難であると考えます。

 

②区分所有法第58条に基づく使用禁止

区分所有法(以下「法」といいます。)第58条には、他の共同の利益に反する行為を行った場合において、区分所有者の共同生活上の障害が著しい場合等に、集会の決議(区分所有者及び議決権の各4分の3以上)に基づき、訴えをもって、当該行為にかかる区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる、とされています。

しかしながら、管理費等の滞納は、「他の共同の利益に反する行為」であると思いますが、裁判例では、「管理費等の滞納と専有部分の使用禁止とは関連性はない」として、法58条の請求を棄却しました(大阪高判平成14516日・判タ1109253頁)。

同裁判例では、法58条は、「専有部分で騒音、悪臭を発散させるなど他の区分所有者に迷惑を及ぼす営業活動をしている場合、暴力団構成員が専有部分をその事務所として使用し、他の区分所有者に対し恐怖を与える等の行動をとっている場合等」のための手段であると判示していますので、管理費等の滞納には、本条の使用禁止は使えないことになります。

 

このように、管理費等の滞納者に対し、上記の手段を使うことは困難であったり不法行為が成立してしまうおそれがあったりしますので、実務的には、以下の手段が考えられています。これは国土交通省が出している「マンション標準管理規約」(解説部分)においても説明がされています。

 

ⅰ法第7条の先取特権の実行(※専有部分の売却代金や専有部分の動産に対する物上代位)

ⅱ管理費等の請求訴訟(※判決(債務名義)を取得して滞納者の財産に強制執行)

ⅲ法59条による区分所有権の競売請求訴訟(※判決を取得して競売を申し立てる)

上記ⅲは最終手段であり、法第8条により特定承継人たる競落人に滞納管理費等を請求できるので、一旦滞納者を排除したうえで、新しい所有者から滞納管理費等の支払いを受けることができます。

強力ないわば外科的手段ですが、これを発動させるためには、各要件(共同生活上の障害が著しい等)を充たし、かつ滞納者に弁明の機会を与えたうえで、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数の決議が必要なので、ハードルが高く、皆の足並みを揃える必要があります。

 

まだ物件に滞納者が居住しているので、争っている間は非常に気まずさがあり、管理組合(区分所有者)としても穏便に済ませようとする傾向がありますが、このような紛争を放置するとマンションの価値全体に影響してきますので、区分所有者全員のためにも、きちんと対応していくことが必要です。

他にも、騒音、喫煙、ペット飼育、ゴミをめぐる問題、用途違反等の諸問題もあり、マンションは様々な考えや価値観を持った多数の方々と折り合いをつけながら居住していく必要があるので(戸建てでもこれらの問題はありますが)、お互い気を付けていきたいところです。

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新型コロナウイルスの影響で、今後新築マンションの供給数が減少するのではないかと言われていますが、それでも現在供給されているマンションの数は多く、流行りのタワーマンションをはじめ多くの人々がマンションに居住しています。
マンションの購入者は部屋の(区分)所有権を持っていますが、戸建とは異なり、区分所有法(以下「法」といいます。)という民法の特別法によってその権利関係が定められています。

さらに、マンションの専有部分(部屋内部等)と共用部分(廊下等)では権利関係が異なっており、専有部分については、自由に使用処分できる一方で(ただし、区分所有者の共同の利益に反する行為はできない。法6条)、共用部分については、自由に使用処分できるわけではなく、また民法の共有規定は適用されず(法12条)、以下のように民法の共有関係とは異なった制約が課されています(法13条~19条)。

 

①共用部分の分割請求は認められない。

②共用部分の共有持分の放棄は認められない。

③共用部分を「その用法に従って」使用できるに過ぎない。

④専有部分と分離して共有部分の共有持分を処分することはできない。

⑤共有持分に応じて、共用部分にかかる費用等の負担をし、利益を収取する。

 

以上のように専有部分と共用部分では、権利の帰属主体や利益収得等に大きな違いがあるので、当該マンションのある部分が、専有部分なのか、共用部分なのか、という区別は非常に重要になってきます。この点、専有部分というためには、「構造上の独立性」と「利用上の独立性」の両方が必要と考えられており(法1条参照)、「構造上の独立性」があるというためには、一般に、壁や天井、扉等で、物理的にその建物部分が他の部分から隔離されていることが必要とされ、他方「利用上の独立性」があるというためには、その建物部分が独立して建物の用途として利用できることが必要とされています。

この2つの基準によって、駐車場や廊下、バルコニー等が専有部分なのか共用部分なのかというところが判断されます。例えば、避難の用途のために、壊れやすい仕切りで2個以上接続されているようなバルコニーがあると思いますが、このようなバルコニーは、避難経路として他の人も利用することが前提となっていますので、「利用上の独立性」があるとはいえず、共有部分となります。
良い感じのマンション(?)などには、他の部屋の住人の往来ができないようなルーフバルコニーが付いていたりしますが、これは「利用上の独立性」があるので、専有部分となり得ます。(ただし、多くの場合、管理規約により一定の用法の制約がされます。)

また、区分所有法は、共用部分の変更、管理及び保存について規定しており、共用部分の「変更」(形状又は効用の著しい変更を伴うもの)は区分所有者及び議決権の4分の3以上の多数による集会決議で決する必要があり(法171項)、さらに、共用部分の「管理」(変更と保存の中間の概念)は区分所有者及び議決権の各過半数で決する必要がありますが(法181項)、共用部分の「保存」(清掃や蛍光灯の交換、破損個所の小修繕等)については各区分所有者が単独で行うことができます(同項但書)。一方で、共用部分の一部を改造して、新たに専有部分にして分譲すること等は、処分行為となりますが、これは共有者全員の合意が必要とされています。

分譲マンションは、第三者に賃貸に出すことができますが、賃貸に回している区分所有者の方は普段はそこに居住しないので、一般に共有部分の変更等についてあまり関心がない方が多いと考えられますし、区分所有者の家族構成(単身者、ファミリー層等)によっても関心の度合いも変わってくるので、決議が必要です、と簡単に言っても、実務上、決議をとるということがいかに難しいか分かります。

共用部分の変更、管理又は保存かどうかで、決議要件が変わってきますし、そもそも共用部分か専有部分かというところで、決議の要否も変わってきますので、これらの区別が非常に重要になってくることを頭に入れる必要があります。
分譲マンションは多くの方が関わってきますし、高額で社会的にも重要なので、マンション関係の法律の動向について今後も注視していきたいと思います。

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家を購入する場合は、一軒家にするかマンションにするか、という論争がありますが、こと建替えの「自由度」に関しては一軒家に軍配が上がります。

 

家が老朽化して建替えをしようと思ったとき、一軒家であれば法的には所有者の意思で自由に決められます(家族や親族の様々な意見はあるでしょうが)。

マンションでも、区分所有者全員の同意があれば建替えは可能ですが、通常マンションは何十戸、今流行りのタワーマンションであれば100戸を超える戸数を有しており、区分所有者一人一人の思惑があるため、一致した意思形成を行うことは非常に困難です。

 

それではマンションの建替えをするにはどうすればいいのかというと、マンションの集会で「区分所有者及び議決権の各5分の4以上」の多数の賛成を得ることにより建替えの決議をすることができます(区分所有法62条)。マンションの議決権というのは、各区分所有者の専有部分の割合で決まり(同法38条)、専有面積が大きければそれだけ議決権を多く持っていることになります。

しかし、一般に単に集会を開催するための定足数(マンション標準管理規約に則り半数以上としていることが多いです。)を充たすことすら難しいという傾向がある中で、この「区分所有者及び議決権の5分の4以上の多数の賛成」を得ることは相当に難しいことが分かります。

当然ですが人は重大な決断をすることを嫌いますから、建替えという大きな決断をしたがらない人が多数出てしまうことは想像に難くありません。

その上、もし「建替えに一戸数千万円の負担金が必要です。」と言われてしまったら、もはや建替えの「5分の4以上の多数の賛成」を得ることはほとんど不可能になってきます。

 

もし賛成を得たければ「餌」が必要で、例えば負担金はゼロで、建替えて新築に住めますよ、という話が出れば乗ってくる人がいそうです。負担金をゼロにするためには企業の力が必要で、デベロッパーと契約(等価交換契約)をすることで、これが実現するケースもあります。この契約は、従前のマンションの権利と、再建マンションの権利との交換を行うもので、一旦土地の権利はデベロッパーに移り、マンションが再建されたときに、再び各区分所有者に割り当てられるというものです。デベロッパーは、今よりも大きいマンションを建設し、割り当てた後、残りの部屋を売却して利益を得ます。いわば余剰の容積率をお金に換えるというものです。

しかし、当然ながら余った容積率がなければならず、また容積率が余っていたとしても、デベロッパーのほうで売却が難しいと判断されてしまったら実現はできません。

ちなみに、近年マンションの建替え等の円滑化に関する法律が改正され、特定行政庁から耐震性不足の認定がされれば、容積率制限の緩和というボーナスが得られる場合があります。

 

借家人がいる場合の問題や抵当権の問題(建替えをしたら抹消される)等もありますが(これらについては上記円滑化法によって一定の手当てがなされている)、以上のように、まず「5分の4以上の多数の賛成」を得ること自体が非常に困難です。

デベロッパーがつきやすい都心の好立地のマンションを除けば、マンションの建替えをするには相当のハードルがあることが分かります。

 

それでは、立法も行政も、マンションの建替えを円滑化する方向(デベロッパーとの協同を円滑に行う方向)にいけば良いのかといったら、近い将来の空き家問題(住宅の3分の1以上が空き家になるという問題)を考えると、建替えを円滑化して単純にマンションの戸数を増やすことは必ずしも良いとは限りません。

 

この問題は、マンションを売りたい建設業界、住宅ローンで利益を得たい金融業界の思惑もあり、場合によっては政治的な部分も大きいですが、重要な社会問題であるため、今後もこの問題の動向に注目しなければなりません。

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