先日、あるクライアントから、「私の会社では、土地を借りて、建物を建てており、その際、借地権の登記をしたが、その借地権の存続期間が来年満了する。この場合、借地権の存続期間の記載を変更しておく必要があるでしょうか？」という質問を受けました。
この質問を分析すると、登記簿上、存続期間が終了してしまっている借地権登記には対抗力があるのか？という問題になります。
すなわち、賃借権は、対象となる物を直接的に使用できる権利（物権）ではなく、賃貸人という人に対して対象物を借りるよう請求する権利（債権）なのですが、対象物が不動産等の場合には、登記することが認められており、登記すれば、物権化して、他の物権（所有権、永小作権、抵当権等々）その不動産に対し新たに権利を取得した者と民法177条の対抗関係に立つと考えられています。
たとえば、土地について賃借権を有している者が、その賃借権を登記すれば、その土地を賃貸人から新たに取得した者（新しいオーナー）との間で対抗関係に立ち、賃借権の登記の方が所有権移転登記よりも先行しますので、その賃借権を新しいオーナーに対抗できる（賃借権の存在を新しいオーナーに主張できる）ことになります。
もしこの場合に賃借権登記がなかったとすると、「売買は賃貸借を破る」の原則に従い、新しいオーナーは、賃借人に対し所有権に基づいて土地の明渡しを請求できるということになります。
ただし、明治の時代に、この「売買は賃貸借を破る」の原則が過酷な状況を生ぜしめたため、明治４２年に「建物保護ニ関スル法律」（現在の借地借家法第１０条第１項）が制定され、借地上に借地権者の建物がある限り、借地権登記がなくても、その借地権は対抗力を有する、ということになりました。したがって、現在では、この問題はあまり重要ではなくなっています。
しかし、借地上に建物がない場合には、依然、この問題は重要性を有します。特に、近時は、太陽光発電で、借地上に建物がないが借地権登記がある借地権が大量に発生したので、２０年後ぐらいには、この論点は大きな問題になっているかもしれません。
で、回答はどうなんだ？ですって。
実は、リサーチはしてみたものの、この問題に直接的に答えている文献を発見できず、よくわからなかったのです。
不動産登記法上は、借地権の存続期間について変更登記を認めているので、存続期間が満了した場合には変更できることはわかるのですが、変更しなければ登記として無意味になるのか（対抗力が認められなくなるのか？）という点についてはどうもはっきりしません。
このように悩んでいたところ、現在、法務省の法制審議会の民法・不動産登記法部会で審議されている「所有者不明問題」の資料９（http://www.moj.go.jp/content/001301735.pdf）に興味ある記述を見つけました。
それは、資料９の第５の１（４）「登記記録に記載された存続期間の満了している権利（地上権、永小作権、賃借権及び採石権）に関する登記の抹消手続の簡略化」（１８頁）という部分です。
その箇所の「補足説明」には、
「登記義務者の所在の把握が困難である場合には、〔中略〕実体上は既に存続期間の満了等により消滅している用益権（地上権、永小作権、賃借権及び採石権）に関する登記が抹消されないまま残存することがあり、〔中略〕不動産の円滑な取引を阻害しているとの指摘がある。
２ 地上権、永小作権及び賃借権については、それぞれ、賃借期間の定めがあるときはその定めが登記事項とされており（不動産登記法第７８条第３号、第７９条第２号、第８１条第２号）、採石権については、存続期間が必要的記載事項とされている（同法第８２条第１号）。そこで、登記記録に記録された権利の存続期間が満了し、かつ、そこから更に一定期間（例えば５年）が経過している場合には、当該権利が既に消滅している可能性が高いことを踏まえ、登記義務者の登記記録上の住所への通知（注１）及び公告により登記義務者の手続保障を図った上で、異議がないときは、登記権利者が単独で当該権利の抹消をすることができるものとすることが考えられる（注２、注３）。」（１８頁）
と記載されているのでした。この記述が、存続期間が満了している借地権登記の対抗力の問題をどのように考えているかわからなかったので、私の知り合いの法制審議会の関係者に聞いたところ、「存続期間が満了している賃借権登記の効力の問題は、文献もなく、学者に聞いてもよくわからないとのことで、明快な答えができない分野。だから、このような制度ができないかということ。」だそうです。
私としては、私がリサーチで回答を発見できなかったのは、私の能力不足が原因ではないことがわかってホッとするとともに、借地権登記などという古くからある法制度にもこのようなまだよくわからない分野があるのだなと少々驚いた次第です。
実践的には、（上記のような法改正がなされた場合はなおさらのこと、改正がなされなくても、「対抗力がない」と解釈されるリスクをとるわけにはいきませんので、存続期間満了の際には、速やかに、存続期間の変更登記をしておいた方がよい、ということになるでしょう。
